Raccolta Sentenze - Compravendita
Pratiche notarili


Per stipulare il contratto sono necessari i certificati urbanistici

Il promittente venditore ha l’obbligo di attivarsi per fornire all’acquirente i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, perciò anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché egli ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico - sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Corte cassazione, Sezione seconda civile, 6 luglio 2011, n. 14899
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Le certificazioni urbanistiche sono documenti essenziali per verificare la conformità alle norme edilizie e urbanistiche dell’immobile oggetto della compravendita perché forniscono la prova della regolarità della sua costruzione e degli eventuali interventi modificativi eseguiti successivamente, nonché degli interventi di manutenzione.
Nella fattispecie esaminata dalla S.C. si era in presenza di un contratto preliminare nel quale le parti avevano previsto a carico del promittente venditore l’obbligo di ottenere sia il certificato di conformità sia quello di abitabilità, non avendoli forniti questi veniva convenuto in giudizio dal promissario acquirente per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore che non aveva fornito, come promesso, i suddetti certificati ai fini della stipulazione dell’atto definitivo.
Chiedeva inoltre il promissario acquirente la condanna del promittente la vendita al pagamento del doppio della caparra, di quanto versato in conto prezzo e il risarcimento dei danni.
La domanda veniva accolta del giudice di prime cure che dichiarava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore e lo condannava a restituire quanto richiesto.
Contro tale decisione proponeva appello il promittente venditore contestandone il fondamento ritenendo non sussistere alcuna responsabilità a suo carico per la mancata esecuzione del contratto definitivo di compravendita e comunque contestando l’errata quantificazione dei danni.
La corte d’appello accoglieva in parte il gravame e nel condannare il promittente venditore a restituire al promissario acquirente una diversa inferiore somma, ribadiva la sussistenza del suo inadempimento il mancato rilascio dei certificati di conformità e di abitabilità, obblighi che al di là della clausola contrattuale sono per leggi a carico della parte venditrice.
Avverso tale decisione il soccombente ha proposto ricorso per cassazione denunciando la violazione e/o la falsa applicazione delle norme sulla interpretazione dei contratti.
Il promittente venditore si duole della interpretazione data dalla corte d’appello alla clausola inserita nel preliminare che subordinava la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita all’ottenimento dei certificati, sostenendo che essa non poneva alcun onere in capo al promittente venditore nell’ipotesi di inerzia del Comune mancando l’indicazione dei mezzi con cui si sarebbe potuto ottenere tali certificati, per altro richiesti al momento della stipula del preliminare, e non essendovi nel contratto preliminare un termine entro il quale tali certificati avrebbero dovuto essere consegnati.
La decisione della corte di merito è censurata anche per violazione degli art. 1453 c.c. e 1183 c.c. : sostiene il ricorrente che le condizioni per la pronuncia di risoluzione devono sussistere alla data del contratto definitivo e che non si può configurare l’inadempimento del promittente venditore non essendo previsto un termine per il rilascio del certificato.
La S.C. ha ritenuto infondati tali motivi ed ha così confermato la decisione della corte di merito di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore consistente nella mancanza dei certificati di abitabilità o agibilità e di conformità alla concessione edilizia dell’immobile oggetto del contratto, a nulla rilevando l’inerzia del Comune.
Osservano i giudici di legittimità che, a prescindere dall’esistenza nel caso di specie della specifica clausola nel contratto preliminare che poneva a carico del venditore l’impegno di ottenere tali certificati, tale obbligo è previsto per legge.
L’art. 1477, comma 3 c.c. espressamente pone a carico del venditore l’obbligo di consegnare all’acquirente “i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.
La legge sul condono del 1985 ed ora il T.U. n. 380/2001 stabilisce che tutti gli atti tra vivi relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati dal notaio se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi urbanistici del bene immobile oggetto della compravendita, fatta eccezione per gli immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967 per i quali, in sostituzione di tale documentazione, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dal proprietario da inserirsi nell’atto attestante appunto che la costruzione dell’opera è stata iniziata prima di tale data.
Nessuno dubita che la formalità è indispensabile solo per gli atti tra vivi aventi efficacia reale, ossia effetti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari e non per gli atti con effetti meramente obbligatori: non è perciò necessario per la validità dell’atto che di tali certificazioni si faccia menzione nel contratto preliminare.
Tuttavia dal preliminare sorgono obblighi a carico di entrambe le parti e, per la parte venditrice vi è quello di attivarsi per rendere possibile la stipulazione del contratto definitivo traslativo della proprietà.
Al promissario acquirente è data la possibilità di scegliere tra la risoluzione del contratto – per inadempimento del venditore – o la richiesta di esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 c.c.). In tale seconda ipotesi è ben possibile che – per le costruzione anteriori al 1 settembre 1967 – la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che appunto sostituisce il certificato di conformità alla concessione edilizia possa essere prodotta dal promissario acquirente nel corso del giudizio.
In tal senso, di recente è intervenuta la S.C a Sezioni Unite con una decisione che ha risolto la questione relativa al momento in cui può essere prodotta tale documentazione sia quella relativa al soggetto legittimato a produrla, appunto stabilendo che in mancanza della dichiarazione resa dal venditore nel contratto preliminare che i lavori di costruzione dell’immobile erano iniziati anteriormente al 1 settembre 1967, ha stabilito che tale dichiarazione sostitutiva, ex art. 40 legge 47/1985, possa essere resa dallo stesso acquirente nel corso del giudizio ex art. 2932 c.c. perché essa costituisce una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda.
Quando invece il promissario acquirente ritenga si rifiuti di concludere il contratto definitivo e quindi invochi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, il suo rifiuto sarà giustificato perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Il promittente venditore pertanto ha l’obbligo di acquisire per consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità o di agibilità ed i certificati urbanistici (concessione edilizia, permesso di costruire o concessione in sanatoria e, per gli immobili ante 1.09.1967, rendere la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà).
Perché possa validamente essere concluso il contratto di compravendita, infatti, è necessario che l’immobile oggetto del contratto abbia una regolarità urbanistica “minima”, vale a dire che non presenti abusi tali da renderlo incommerciabile.
E’ opportuno rammentare che la recente legge 122/2010 ha introdotto una nuova formalità nel contenuto del contratto di compravendita la cui omissione comporta la nullità: è indispensabile che il venditore dichiari la conformità della planimetria catastale allegata all’atto con la situazione di fatto a cui si aggiunge l’attestazione da parte del notaio rogante della regolare intestazione presso il catasto dei fabbricati alla parte cedente dell’immobile oggetto della compravendita e della conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
L’ulteriore requisito formale pone a carico della parte venditrice ulteriori e precisi oneri la cui mancanza determina inadempimento all’obbligo assunto contrattualmente di vendere validamente l’ immobile oggetto del contratto preliminare.
La circolazione dei beni immobili richiede dunque una particolare attenzione perché molti sono gli adempimenti che la legge pone a carico del venditore ed essi, una volta convenuti nel preliminare di compravendita, costituiscono un obbligo il cui mancato rispetto legittima il rifiuto del promissario acquirente a stipulare la compravendita e lo autorizza a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore e la sua condanna al risarcimento dei danni.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)