Raccolta Sentenze - Locazione
Contratto


Durata del contratto per alloggio adibito a seconda casa

La locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, in quanto finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità è disciplinata dalla legge n. 431/1998 che trova applicazione per tutte quelle locazioni che soddisfano il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana, e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste.
Corte cassazione, Sezione terza civile, 20 giugno 2011, n. 13483
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà


Commento

La decisione in commento offre un’interessante interpretazione del concetto dell’abitare e chiarisce l’ambito di applicazione del c.d. regime libero di durata (quattro più quattro anni) dei contratti ad uso abitazione introdotto dalla legge 431/1998.
Si rammenta che la citata legge, abrogando l’art. 1 della legge n.392/1978 inerente alla durata del contratto di locazione, ha all’art. 2 stabilito che la durata del contratto libero di locazione per l’immobile da adibirsi ad uso abitativo non può essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per un uguale periodo, salvo che non si verifichi per il locatore una delle condizioni previste dall’art. 3 della L. 431/98 in presenza delle quali gli è consentito di risolvere il contratto inviando tempestiva disdetta.
La stessa facoltà di recesso è riconosciuta al conduttore allorchè ricorrano gravi motivi che gli impediscano la prosecuzione della locazione.
Giunti alla seconda scadenza, ossia decorsi otto anni dall’inizio della locazione ciascuna delle parti può comunicare all'altra, a mezzo lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza, se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni o se rinuncia a rinnovare il contratto. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione; in mancanza di risposta o di accordo il contratto s'intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
Qualora le parti abbiano sottoscritto un contratto di locazione manifestando espressamente e chiaramente la loro volontà di regolare il rapporto nei termini e modi previsti dall'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998, l’eventuale disdetta comunicata dal locatore alla prima scadenza contrattuale non motivata ai sensi dell’art. 3 della medesima legge, è priva di effetti e, pertanto, il contratto di locazione si rinnova automaticamente tra le parti.
Vi è da dire che la definizione di uso abitativo non è contenuta né della disciplina della legge 392/1978 (c.d. dell’equo canone) né in quella della legge 431/1998: la definizione codicistica è ancor più astratta enunciando l’art. 1571 c.c. il concetto di contratto di locazione come quello col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
Certo, la legislazione vincolistica, a partire dal dopoguerra e sino alla fine degli anni ’80 del secolo scorso ha disciplinato soprattutto il contratto di locazione ad uso abitazione ed ha dettato una disciplina di tutela dell’abitazione intesa come “prima casa”, ossia come luogo ove il soggetto vive la propria vita, luogo idoneo a soddisfare uno dei bisogni primari, quello dalla dimora.
Nella sentenza in commento i giudici di legittimità declinano il concetto di uso abitativo ricorrendo al significato stesso del verbo abitare inteso nel senso di occupare stabilmente, considerare un luogo la propria casa dove si svolge la maggior parte delle attività e, in ogni caso nel senso di alloggiare, dimorare, risiedere, insomma vivere in un determinato luogo.
La vicenda trae origine dalla richiesta del proprietario di sentir dichiarare la cessazione di un contratto alla scadenza annuale prevista a seguito di regolare disdetta. Il conduttore si opponeva alla richiesta eccependo la durata quadriennale prevista dall’art. 2 legge 431/1998 trattandosi di un uso abitativo e non di contratto relativo a “seconda casa”. L’eccezione veniva accolta dal giudice di primo grado che rigettava la domanda di risoluzione per scadenza del termine.
La corte d’appello investita della questione ha escluso la natura transitoria del rapporto, sia quella alberghiera o turistica del rapporto di locazione dedotto in giudizio ed ha perciò confermato la sentenza di primo grado.
Contro tale decisione è stato perciò proposto ricorso per cassazione
Per inciso, va ricordato che affinché il contratto di locazione abitativa transitoria possa considerarsi validamente stipulato occorre che lo stesso contenga una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e del conduttore, gravando sul solo locatore l’onere di conferma di tale esigenza secondo le modalità prescritte. Trib. Roma, sez. VI, 16 maggio 2006
Sempre la legge 431/1998 ha innovato la disciplina delle c.d. locazioni transitorie. già disciplinate dall’art. 26 della legge 392/1978, introducendo all’art. 5 il concetto di “natura transitoria”, ben diverso dal precedente “esigenze abitative di natura transitoria”.
La locazione transitoria ha quindi avuto compiuta regolamentazione dal D.M. 5 marzo 1999 e poi dal D.M. 31 dicembre 2002, che hanno disciplinato le condizioni e le modalità di stipula di contratti con durata inferiore a quella ordinariamente prevista e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti, locatore e conduttore. L’esplicito riferimento alle “esigenze delle parti” ha fatto sì che le locazioni abitative transitorie abbiano cessato di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore, ampliando il concetto sino a comprendere l’interesse del locatore di concedere il godimento del proprio immobile per un tempo limitato. Va tuttavia sottolineato che la condizione essenziale per la valida stipulazione di un contratto di locazione transitorio è l’utilizzo del modulo-tipo stabilito negli accordi locali. E’ quindi indispensabile la forma scritta prevista a pena di nullità. Occorre altresì la previsione di apposita clausola che specifichi le esigenze transitorie del locatore o del conduttore, per quest’ultimo è pure necessario allegare al contratto idonea documentazione.
La S.C. ha comunque escluso che nel caso di specie si fosse in presenza di una locazione ad uso “turistico e di vacanza”, per altro del tutto generico e riferibile ad una “seconda casa” come se tale destinazione potesse configurare un ulteriore genere di locazione abitativa sottratta sia alla disciplina generale della legge 431/1998 (art. 2 c.d. contratti liberi), sia a quelle speciali previste dalla medesima legge (la c.d. locazione transitoria di cui all’art. 5), o alle eccezioni che la legge stessa contempla (per la natura dell’immobile, art.1 secondo comma).
Secondo i giudici di legittimità l’uso abitativo non distingue la prima dalla seconda casa: il concetto di abitare prescinde dalla durata in cui il conduttore occupa l’immobile. La protratta permanenza in una determinata unità immobiliare per lunghi periodi di tempo durante l’anno e comunque ogni volta in cui è possibile avere del tempo libero dalle occupazioni lavorative, non determina un uso diverso dall’abitazione, ma solo uno dei modi di fruire per abitare di una specifica unità immobiliare.
Godere di un alloggio in una località di vacanza è, secondo i giudici della S.C. un modi di soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quello della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi finalizzate al soddisfacimento di interessi e passioni dell’individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità.
Non esiste quindi una particolare disciplina per la c.d. seconda casa potendo essere il contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione, ovvero ad uso transitorio, purché nei modi e con le caratteristiche previste dalla legge 431/1998.
La citata legge, secondo la S.C., mira con tutta evidenza a regolamentare nella sua interezza il settore delle locazioni abitative per la sua attinenza con il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana. Nella disciplina della legge 431/1998 sono regolamentati tutti i contratti aventi ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione, senza distinzione tra “prima” e “seconda” casa, ma con le sole eccezioni previste nella legge stessa.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)