Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Spese condominiali


Come ripartire le spese del terrazzo di copertura dei garage

Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c.
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, 19 luglio 2011, n. 15841
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Le infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal terrazzo giardino di copertura dei box interrati sono all’origine della vicenda che ha condotto alla decisione in commento. Per ottenere il risarcimento dei danni il proprietario di un box agiva nei confronti del condomino, unico proprietario dell’area sovrastante, per sentirlo condannare ad eseguire gli interventi idonei ad eliminare il fenomeno e a ristorare i danni patiti. La parte convenuta, pur dichiarandosi disponibile a riparare l’area di copertura per eliminare le infiltrazioni ed a risarcire i danni sofferti, osservava che il complessivo onere doveva essere ripartito tra essa proprietaria e il condominio o, comunque con i condomini proprietari dei box interrati, secondo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del medesimo proprietario dell’area di copertura e i restanti due terzi a carico degli altri, e per tale ragione chiedeva ed otteneva di chiamare in causa il condominio. Quest’ultimo aderiva alla domanda proposta dall’attore proprietario del box pur sostenendo che vi fosse la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
Il giudice di prime cure accoglieva la domanda e condannava la parte convenuta al pagamento delle spese occorrenti per l’eliminazione delle lamentate infiltrazioni, nonchè al risarcimento dei danni ritenendo sussistere sia una sua esclusiva responsabilità sia extracontrattuale, quale custode della cosa ex art. 2051 c.c., sia contrattuale, per violazione di una norma contenuta nel regolamento condominiale prevedente l’obbligo di manutenzione e conservazione delle parti di proprietà esclusiva.
In grado di appello la decisione veniva in parte modificata: la corte di merito stabiliva che l’onere relativo alle spese per le necessarie riparazioni ed il risarcimento dei danni doveva venire ripartito secondo il disposto di cui all’art. 1126 c.c. per un terzo a carico del condomino proprietario dell’area di copertura e per restanti due terzi a carico dei condomini proprietari dei box sottostanti, ma escludeva il risarcimento dei danni posto che non poteva la proprietà del piano di copertura essere ritenuta responsabile non avendo frapposto ostacoli all’esecuzione dei lavori di manutenzione e ripristino e neppure poteva essere invocato il regolamento condominiale giacché l’area sovrastante i box, pur di proprietà esclusiva, serviva anche quale copertura della corsia di manovra dei box sottostanti.
Avverso la decisione il condomino proprietario del box ha proposto ricorso per cassazione dolendosi della decisione della corte di merito che aveva ripartito le spese facendo applicazione del criterio dettato in materia di rifacimento dei lastrici solari, criterio che nel caso di specie risultava del tutto illegittimo poiché il lastrico aveva la funzione di copertura della corsia di manovra di tutti i box situati al piano sottostante e dunque svolgeva una funzione analoga al cortile o all’andito di acceso all’edificio con la conseguente imputabilità a tutti i condomini dei relativi costi di manutenzione e riparazione.
La S.C. ha accolto il ricorso richiamando un principio già stabilito in precedenti pronunce secondo il quale la ratio del criterio di riparto delle spese dettato dall’art. 1126 c.c. va ricercata nell’uso particolare che il lastrico svolge , rispetto alla normale funzione di copertura, uso che comporta un più rapido deterioramento. Quando invece la copertura/lastrico dei box interrati svolga la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non può dirsi che il proprietario di esso ne faccia un uso particolare e dunque non si può far ricorso al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione dettato dall’art. 1126 c.c., dovendosi, invece, far applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa che si identifica con il pavimento del piano superiore a chi ha con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della relativa manutenzione.
Va rammentato che nella generalità dei casi le spese che riguardano i beni comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella millesimale relativa alla proprietà. Tuttavia, nella determinazione del criterio di riparto di tali spese è necessario considerare anche l'utilità derivante dal bene comune.
In ordine al corretto criterio di riparto di tali spese non vi è uniformità in giurisprudenza: così si è ritenuto che le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale, sostenendo che è innegabile, che in tale circostanza il giardino pensile è utilizzato da tutti i condomini quale area verde, ma esso riveste contemporaneamente anche l’importante funzione di riparo e copertura dell’autorimessa, funzione che non può considerarsi secondaria.
Anche la S.C. ha sancito che in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c.
In altra fattispecie, però, la S.C. ha avuto modo di affermare che qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell'art. 1125 c.c., in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali.
Non vi è quindi una uniformità in giurisprudenza in ordine al criterio da applicare: in taluni casi è stato ritenuto corretta la ripartizione delle spese ai sensi dell’art. 1123, secondo comma c.c. (secondo il criterio dell’utilità); in altri si è fatta applicazione in via analogica dell’art. 1125 c.c. (metà a carico dei proprietari dei box sottostanti e metà a carico degli altri condomini); in altri si è ritenuto legittimo ripartire le spese secondo il disposto dell’art. 1126 c.c. (un terzo a carico dei proprietari della copertura e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti).
Nel caso di specie la S. C. ha ritenuto legittima l’applicazione in via analogica dell’art. 1125 c.c. poiché il lastrico di copertura ancorchè non costituente parte comune, condominiale, ma una proprietà esclusiva, era caratterizzato dall’uso comune costituendo il passaggio per l’accesso all’edificio e ai box interrati: di conseguenza proprio al condominio dovranno essere poste a carico nella misura di metà le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio, ed interamente le spese di pavimentazione del piano superiore il cui uso da parte della collettività condominiale ha certo contribuito e reso necessario l’intervento, oltre a causare i danni alle porzioni sottostanti.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)