Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


Prelazione in caso di vendita dell'immobile locato

Il diritto di prelazione del conduttore di immobile a uso diverso da quello abitativo non è escluso dal fatto che il bene locato, appartenente a più persone, venga venduto all’asta nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

L’art. 38 della legge 392/78 riconosce al conduttore di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione il diritto di prelazione in tutti i casi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, ponendo a carico di quest’ultimo l’onere di deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (c.d.denuntiatio) e la previsione, in caso di omissione, del diritto di riscatto.
I presupposti perché sussista il diritto di prelazione sono dunque l’esistenza di un rapporto di locazione, la destinazione ad una attività che comporti il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, la volontà del proprietario di procedere alla cessione a titolo oneroso dell’unità immobiliare locata.
La stessa norma espressamente, infatti, esclude la sussistenza del diritto di prelazione nei trasferimenti a titolo gratuito, per atto tra vivi o mortis causa, nonché nelle ipotesi previste dall’art. 732 c.c. per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nell’ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
La giurisprudenza ha poi elaborato una serie di altre ipotesi in cui deve ritenersi escluso il diritto di prelazione del conduttore. E’ stato escluso che la permuta non dia diritto alla prelazione perché manca per il retraente la possibilità di offrire condizioni uguali a quelle comunicate dal locatore. Del pari si esclude la prelazione del conduttore nel caso in cui l’unità immobiliare sia dal locatore conferita in società, sempre per la ragione che è impossibile per il conduttore offrire la medesima controprestazione e le medesime condizioni essendo il conferimento correlato alla qualità di socio.
Anche nel caso di cessione di quote della società locatrice sé fuori dall’ambito del trasferimento a titolo oneroso dell’immobile e dunque è da escludersi il diritto di prelazione anche quando la cessione sia effettuata ad un unico soggetti e riguardi la totalità delle quote della società proprietaria dell’immobile.
Parimenti è esclusa la prelazione nel caso di cessione di quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
La ratio della norma è senza dubbio di prestare una più efficace tutela al conduttore imprenditore assicurandogli, in caso di vendita dell’unità locata, a parità di condizioni il diritto di esser preferito a qualunque altro acquirente.
La S.C. nella sentenza in commento affronta, per la prima volta e risolve positivamente, la questione inerente la sussistenza del diritto di prelazione in caso di vendita all’asta dell’unità immobiliare oggetto della locazione nell’ipotesi in cui tale vendita avvenga nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori.
Le motivazioni che conducono i giudici di legittimità a riconoscere la sussistenza della prelazione anche in tale ipotesi sono del tutto condivisibili perché poggiano su una logica inconfutabile e del tutto coerente con le norme.
La vicenda trae origine da un giudizio promosso dal conduttore che dolendosi del mancato esercizio della prelazione conseguente alla vendita all’asta dell’immobile nell’ambito del giudizio di scioglimento della comunione conveniva in giudizio i proprietari locatori per sentir accertare la sussistenza del diritto.
Il giudice di prime cure rigettava la domanda ed anche la corte d’appello, ritenendo che il diritto di prelazione ha come presupposto la volontarietà e l’onerosità dell’alienazione, escludeva che nel caso di vendita all’asta esso potesse sussistere anche in considerazione del fatto che gli istituti della prelazione e del riscatto, in quanto limitazioni della facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica.
Il ricorso per la cassazione della decisione è stato articolato dal conduttore in un unico motivo con cui ha denunciato la violazione e la falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 302/1978: ha sostenuto il conduttore che la decisione della corte di merito è errata perché fondata sul presupposto che l’intervento giudiziale escluda ex se la volontarietà della alienazione, mentre nel caso di specie i proprietari locatori richiedendo lo scioglimento della comunione avevano aderito alla vendita all’asta e dunque avrebbe dovuto essere rispettato il diritto di prelazione del conduttore al quale avrebbe dovuto essere comunicato il prezzo di aggiudicazione e le modalità di pagamento, consentendogli di esercitare il diritto, tanto più che l’aggiudicazione non determina di per sé l’effetto traslativo.
La S.C. ha ritenute fondate le doglianze del ricorrente ed ha accolto il ricorso cassando la sentenza impugnata e rinviato ad corte d’appello in diversa composizione.
Osservano i giudici di legittimità che è da escludersi il diritto di prelazione in mancanza dei requisiti della volontarietà perciò esso non potrò esser riconosciuto in caso di vendite coatte, quali sono quella forzata su istanza del creditore o quella disposta nell’ambito di procedura fallimentare a carico del locatore, ipotesi del tutto incompatibili con il carattere liberamente dispositivo della cessione dell’immobile oggetto della previsione normativa.
E’ proprio la libera determinazione del proprietario alla vendita che costituisce l’elemento essenziale per l’operatività della prelazione del conduttore, tant’è che l’assenza di esso fa sì che sia da escludere anche la prelazione ereditaria nel caso di vendita fallimentare.
La S.C. osserva che occorre far riferimento alla rilevanza degli interessi coinvolti e verificare di volta in volta quali l’ordinamento intenda privilegiare.
Nel caso di vendita fallimentare la prelazione ereditaria, diritto posto a tutela di interessi di natura privatistica, è sacrificato in favore degli interessi di natura pubblicistica che presidiano la procedura concorsuale finalizzata alla liquidazione dei beni del fallito per il soddisfacimento delle ragioni creditorie.
Occorre perciò verificare in concreto, caso per caso, considerate le varie forme e la diversa disciplina dell’istituto della prelazione, in quali ipotesi tale diritto prevale sulla tutela di altri interessi. In tal senso si è per altro pronunciata la stessa S.C. a sezioni unite in relazione alla procedura di concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori affermando che il diritto di prelazione convenzionalmente stabilito nello statuto del consorzio continui ad operare e dunque il prelazionario non ne viene privato dal momento dell’apertura della procedura o dopo l’omologazione con il trasferimento della disponibilità dei beni al liquidatore, poichè gli effetti della liquidazione conseguono, in ogni caso alle determinazioni del debitore .
Anche in altre ipotesi la giurisprudenza di legittimità ha affermato il perdurare del diritto di prelazione con la procedura di liquidazione di un’eredità beneficiata, attraverso i pubblici incanti, non essendo equiparabile alle ipotesi di vendita coatta. Ed è stato altresì affermata la insussistenza di una incompatibilità oggettiva e di sistema tra prelazione e vendita fallimentare.
L’insieme di tale orientamento giurisprudenziale fonda il convincimento della S.C. che, nel caso di specie esclude possa ritenersi inoperante la prelazione del conduttore pur essendo in presenza di una vendita all’asta del bene oggetto della locazione.
Considerato che la richiesta di scioglimento della comunione, in presenza di beni indivisibili, determina la vendita all’asta del bene così da ripartire tra i condividenti il corrispettivo ricavato, è evidente la sostanziale differenza dalla vendita forzata su istanza del creditore del locatore.
Innanzi tutto è ben diversa la posizione psicologica del locatore/proprietario esecutato da quella del locatore/proprietario condividente: il primo subisce la vendita su istanza del creditore , il secondo la subisce solo come mezzo per giungere alla spartizione del cespite.
Non solo, nel primo caso, la vendita avviene in danno del proprietario /locatore, mentre nel secondo avviene in suo favore e nel suo interesse (soprattutto quando non vi sia opposizione alla vendita all’asta – come nel caso di specie – stante l’indivisibilità).
Occorre quindi valutare i diversi interessi coinvolti nei due procedimenti: la vendita all’asta nel giudizio di scioglimento della comunione ha il chiaro scopo di monetizzare nell’interesse del comproprietario la quota di cespite di cui egli sia titolare, nell’espropriazione è nell’interesse dei creditori che si procede alla monetizzazione.
Concludono perciò i giudici di legittimità osservando come non si veda quali siano gli interessi preminenti a fronte dei quali dovrebbe venir meno, in tal caso, il diritto di prelazione del conduttore , tanto più se si considera che l’interesse di questi a rendersi acquirente dell’immobile ove esercita la propria attività imprenditoriale, pur avendo natura privatistica, va comunque inquadrato nel più ampio quadro di tutela del consolidamento e dell’espansione delle attività produttive del Paese.
Tale conclusione non contrasta con quanto già affermato dalla S.C. in merito alla insussistenza del diritto di prelazione del conduttore che sia anche comproprietario in quota minoritaria: in materia di divisione giudiziale di immobile non comodamente divisibile, ai sensi dell'art. 720 c.c. contro l'attribuzione del bene al comproprietario avente diritto alla quota maggiore il comproprietario per la quota minore, che gestisca nello stesso un esercizio commerciale, non può opporre la prelazione di cui all'art. 38 della l. 27 luglio 1978 n. 392, giacché detta disposizione, non suscettibile di interpretazione analogica od estensiva, presuppone la libera determinazione del proprietario-locatore di trasferire a titolo oneroso l'immobile.
Dunque nel caso di specie il conduttore ha diritto di esercitare la prelazione perché non è alcun ostacolo derivante dalle modalità di vendita giacchè la prelazione si colloca nella fase in cui il prezzo sia divenuto definitivo, all’esito del sub procedimento di vendita, con relativa aggiudicazione.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano