Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


Le spese anticipate dall'amministratore

I poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile: pertanto l’amministratore non ha – salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

La S.C. interviene a chiarire i limiti entro cui l’amministratore può assumere iniziative di carattere straordinario che determinano obbligazioni per i condomini stabilendo che, salvo nei casi di urgenza, ogni iniziativa deve necessariamente essere preceduta da apposita deliberazione assembleare.
Nel caso esaminato l’assemblea condominiale aveva autorizzato l’amministratore a nominare un tecnico per determinare i lavori da eseguire al fine di effettuare un’opera di carattere straordinario (il rifacimento della facciata). La scelta era stata effettuata e di ciò l’amministratore aveva reso edotti i condomini, ma nessuna deliberazione assembleare era intervenuta ad autorizzare il pagamento del compenso che neppure era stato convenuto. L’amministratore però provvede al pagamento e successivamente chiede il rimborso in via giudiziale al condominio. Il giudice di primo grado respinge la richiesta osservando che nessuna ratifica era intervenuta da parte dell’assemblea. Anche l’appello promosso dall’amministratore è rigettato.
Da qui il ricorso per cassazione fondato sulla denuncia di violazione e falsa applicazione delle norme in materia di mandato (art. 1720 e 1708 c.c.) fondata sul convincimento dell’erroneità della decisione della corte di merito laddove ha escluso che la delibera che autorizzava l’amministratore a nominare un tecnico non fosse idonea a facoltizzare il medesimo al pagamento del relativo compenso.
La doglianza è stata ritenuta infondata ed è stato affermato il principio di cui sopra.
Invero, le spese impreviste e straordinarie rispondono certamente all’esigenza della gestione condominiale e rientrano quindi nell’ambito di quelle che l’amministratore deve sostenere per conservare le parti comuni dell’edificio e per consentire a tutti i condomini di goderne in ragione del valore della propria unità immobiliare (art. 1130 n. 4 c.c.). Nei limiti di tale esigenza l’assemblea può deliberare qualunque intervento anche al di fuori di quelli previsti dalla legge o dal regolamento, a condizione però che questi siano finalizzati a soddisfare l’interesse del condominio. Spetta dunque all’assemblea, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti al condominio, indicare all’amministratore le opere che, in quanto al di fuori delle sue ordinarie attribuzioni, devono ritenersi necessarie per il raggiungimento di tale scopo.
Il che significa che l’amministratore, senza l’autorizzazione dell’assemblea, non può provvedere all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, salvo che questi rivestano il carattere dell’urgenza. Sussistendo simile requisito, egli ha il dovere di intervenire immediatamente e di appaltare le opere all’impresa di sua scelta, con il solo obbligo di riferire ai condomini alla prima assemblea immediatamente successiva all’esecuzione. Il meccanismo voluto dal legislatore è estremamente semplice, nel senso che da un lato consente all’amministratore di liberamente valutare l’urgenza dell’intervento e dall’altro gli impone di giustificare al più presto le sue decisioni ai condomini. A nulla rileva il fatto che tale sua decisione sia frutto di preventivo consulto con i consiglieri del condominio, perché è solo lui che ne risponde di fronte all’assemblea. Il preventivo confronto con tali rappresentanti dei condomini è comunque sempre utile e doveroso, se non altro per condividere con loro la bontà della scelta effettuata e per meglio poi motivarla in assemblea.
Anche l’intervento straordinario rientra quindi nel mandato dell’amministratore ed il suo obbligo di riferirne in assemblea altro non è se non l’esecuzione, sia pure con carattere particolare, di quello più generale di rendere conto della sua gestione ai condomini, che anche in tale caso mantengono il più ampio potere di controllo su tutto il suo operato. L’inosservanza dell’obbligo di riferire subito all’assemblea non preclude comunque all’amministratore di richiedere il rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui l’assemblea, o in ultima analisi il giudice, le ritengano giustificate.
Il problema invece sorge nel caso in cui i lavori, seppur diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni, difettino del carattere d’urgenza e siano comunque disposti dall’amministratore senza una preventiva decisione dell’assemblea. Le conseguenze di tali unilaterali iniziative non ricadono sui condomini, che non restano quindi vincolati al pagamento né verso l’amministratore e né verso l’impresa che ha eseguito i lavori, tenuta quest’ultima ad accertarsi preventivamente circa i pieni poteri dell’amministratore a conferire l’incarico. In questi casi, l’amministratore risponde in proprio verso l’appaltatore per l’adempimento del contratto da lui sottoscritto senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Nulla però impedisce all’assemblea, pur in mancanza di una preventiva deliberazione di opere ordinarie o straordinarie, di approvare successivamente le relative spese sostenute dall’amministratore in quanto ritenute oggettivamente utili, anche quando manchi il requisito dell’urgenza.
L’urgenza dell’opera assume invece indiscutibile importanza nel caso in cui la spesa venga sostenuta dal singolo condomino senza il preventivo consenso dell’amministratore o dell’assemblea, nel senso che il legislatore, proprio per evitare ingerenze nella gestione condominiale, ha preteso tale requisito come condizione essenziale affinché se ne possa richiede il rimborso.
Il concetto di urgenza che legittima l’autonoma decisione dell’amministratore o del singolo condomino ad intervenire sulle parti comuni dell’edificio con opere di conservazione e di manutenzione si ricava proprio dal significato della parola stessa, che designa una stretta, immediata ed impellente necessità di operare al fine di evitare che una situazione di pericolo si trasformi, con il trascorrere anche di un breve tempo, in un grave pregiudizio per la collettività condominiale o comunque che si aggravi sensibilmente al punto da arrecare al condominio un maggior danno. Deve in ogni caso trattarsi di una situazione limite che, come tale, imponga un intervento talmente tempestivo da neppure concedere il tempo all’amministratore di convocare l’assemblea per le opportune decisioni oppure al condomino di ottenere da costui l’autorizzazione ad operare in sua vece.
Nel caso esaminato la SC. ha ribadito che pur essendo il rapporto tra amministratore e condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario deve essere coordinato con quelli in materia di condominio secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza il preventivo controllo da parte dell’assemblea.
Nella fattispecie la corte di merito aveva accertato che l’assemblea aveva sì autorizzato l’amministratore a ricercare un tecnico e a nominarlo, ma non aveva anche deliberato la misura del compenso da riconoscere a tale tecnico: l’iniziativa di concludere il contratto con il tecnico e di obbligarsi verso lo stesso al pagamento del corrispettivo era stata assunta autonomamente dall’amministratore al di fuori dei casi previsti dalla legge, in materia che esulava dal mandato che non presentava i caratteri dell’urgenza.
Di conseguenza, l’amministratore non era legittimato ad erogare il compenso ed a porre tale spesa a carico dei condomini che non l’avevano deliberata né ratificata.
L’anticipazione effettuata dall’amministratore, infatti, esulava dal mandato e dunque non poteva essere considerata alla stregua di quelle previste dall’art. 1720 c.c. I compiti dell’amministratore del condominio, infatti, sono quelli elencati dall’art. 1130 c.c. ed i maggiori poteri possono solo essergli attribuiti da una deliberazione assembleare (art. 1135 c.c.) ovvero dal carattere di urgenza della spesa.
In difetto, l’amministratore non può far ricadere sui condomini scelte gestionali autonome e non autorizzate né ratificate dalla volontà della maggioranza dei partecipanti al condominio.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano