Raccolta Sentenze - Compravendita
Pratiche notarili


Contratto preliminare stipulato tramite un rappresentante

Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, particolare rigore è richiesto anche per la spendita del nome del rappresentato, con la conseguenza che, in mancanza di formule che consentano di individuare la spendita del nome altrui, non è ammissibile una contemplatio domini tacita, desunta da elementi presuntivi.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

A norma dell’art. 1388 c.c. il contratto concluso dal rappresentante in nome e nell’interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato.
La chiara disciplina normativa prevede che affinchè l’agire del rappresentante produca “effetti diretti” nella sfera giuridica del rappresentato, è necessario che il rappresentante manifesti all’esterno che intende agire non solo per conto, ma anche in nome del rappresentato: è questa la c.d. spendita del nome o contemplatio domini.
E’ proprio la contemplatio domini, e non l'esistenza o meno di una procura, che consente di distinguere il mandato con rappresentanza da quello senza .
Il render noto la qualità di rappresentante è perciò essenziale:  la mancanza di spendita del nome determina l'estraneità del rappresentato dal rapporto instaurato con il negozio rappresentativo, e ciò anche se il negozio medesimo involge interessi esclusivamente propri del rappresentato e anche se il terzo sia a conoscenza dell'esistenza del mandato. Infatti, neppure la ratifica contemplata dall'art. 1399 c.c. può produrre effetti in capo al rappresentato, poiché essa si riferisce alla ipotesi di chi abbia contrattato come rappresentante senza averne i poteri, o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, mentre nel caso in cui taluno senza "contemplatio domini" abbia agito in nome proprio e per conto altrui, tutti gli effetti del contratto si producono in capo al mandatario e nessun rapporto può costituirsi fra mandante e terzo contraente, non avendo rilevanza ai sensi dell'art. 1705 c.c., l'eventuale conoscenza del mandato da parte di detto terzo.
In relazione alla forma che la contemplatio domini deve rispettare non vi è uniformità di opinioni in dottrina: quanto più si ammettono forme implicite di contemplatio, tanto più il requisito della spendita del nome viene di fatto svalutato, mentre in giurisprudenza si ritiene che la spendita del nome debba essere espressa, dovendosi portare a conoscenza dell'altro contraente, in modo esplicito ed univoco, che il rappresentante agisce non solo nell'interesse, ma anche in nome di un soggetto diverso, pur non richiedendosi l'uso di formule solenni e sacramentali.
Va però sottolineato che se per il negozio rappresentativo è prevista la forma scritta ad substantiam, anche la contemplatio domini deve risultare, ad substantiam, dal documento negoziale: pertanto nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili la contemplatio domini pur non richiedendo l’uso di formule sacramentali, deve risultare ai fini della validità e dell’efficacia del contratto in capo al rappresentato dallo stesso documento comprovante il contratto, mentre non ha alcuna rilevanza la conoscenza o l’affidamento, da parte del terzo contraente, in ordine all’esistenza del rapporto di rappresentanza.
Nel caso esaminato la S.C. ha ribadito il principio secondo cui la contemplatio domini, pur non richiedendo formule sacramentali, deve comunque risultare per iscritto dallo stesso documento e non aliunde, in ragione del carattere essenziale della forma scritta a pena di nullità richiesta per i negozi di trasferimento di immobili.
Infatti, la spendita del nome del rappresentato assolve alla duplice funzione di esteriorizzare il rapporto di gestione rappresentativa esistente tra il rappresentato ed il rappresentante e di rendere conseguentemente possibile l'imputazione al primo degli effetti del contratto concluso in suo nome dal secondo .
Come osservato, da tempo la giurisprudenza ha espresso il principio secondo cui detta contemplatio può risultare da una dichiarazione espressa ed univoca, anche se non esige formule solenni o l'osservanza di un preciso rituale: si è così affermato che la spendita del nome può essere manifestata attraverso un comportamento che, per univocità e concludenza, sia idoneo a portare a conoscenza dell'altro contraente che il rappresentante agisce per un soggetto diverso, nella cui sfera giuridica gli effetti del contratto concluso sono destinati a prodursi direttamente.
Sul punto è intervenuta anche una pronuncia delle Sezioni Unite affermando che non è sempre necessaria la contemplatio domini: infatti, l'esternazione del potere rappresentativo può avvenire anche senza l'espressa dichiarazione di spendita del nome del rappresentato, purché vi sia un comportamento del rappresentante ovvero un contesto in cui questi opera che, per univocità e concludenza, sia idoneo a portare a conoscenza dell'altro contraente la circostanza che egli agisce per un soggetto diverso, nella cui sfera giuridica gli effetti dell'attività sono destinati a prodursi direttamente.
Va però sottolineato che l'onere della relativa prova in giudizio incombe su chi afferma di avere assunto la veste di rappresentante e, quando sia mancata l'allegazione e la prova del predetto comportamento, non è sufficiente, ai fini di una diretta imputazione degli effetti dell'atto al mandante, la circostanza che l'atto sia stato posto in essere nel suo interesse.
Nel caso esaminato dalla S.C. il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione era stato stipulato dal promissario acquirente con un soggetto che aveva dichiarato di agire per conto del proprietario in virtù di procura rilasciata tre anni prima. Il promissario acquirente agiva in giudizio nei confronti del proprietario chiedendo la condanna dello stesso al pagamento dell’importo versato quale acconto e a titolo di caparra previa dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore.
La domanda era contestata dal convenuto che chiedeva di chiamare in causa il rappresentante, soggetto con cui erano intercorsi complessi rapporti di affari (appalti per lavori edili) al quale era stata rilasciata procura poi revocata, evidenziando come nel preliminare di compravendita il rappresentante non aveva speso il nome del reale proprietario ed aveva altresì riscosso i pagamenti eseguiti dal promissario acquirente., di conseguenza nessun effetto poteva spiegare nei suoi confronti il contratto preliminare né l’inadempimento dello stesso. Il terzo si costituiva e confermava di aver ricevuto procura a vendere, di aver corrisposto un primo importo versato dal promissario acquirente al proprietario e di aver trattenuto altro acconto ricevuto a fronte del maggior credito vantato nei confronti del proprietario per lavori svolti per conto dello stesso.
Il giudice di primo grado, dopo ampia istruttoria documentale e per testi, accoglieva la domanda del promissario acquirente e dichiarando la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore condannava il proprietario (mandante) al pagamento in favore dell’attore di un importo pari all’acconto versato e al doppio della caparra, condannava altresì il rappresentate, terzo chiamato, a risarcire i danni in favore del proprietario. A fondamento della decisione veniva sottolineato che anche se il rappresentante aveva promesso di vendere l’immobile a nome proprio, dalle emergenze istruttorie si evinceva che egli aveva agito di fatto in nome e per conto del proprietario. In altri termini, vi era stata una contemplatio domini tacita, dimostrata da elementi quali la testimonianza, la procura a vendere e altri documenti allegati al contratti.
Avverso tale decisione il proprietario proponeva appello dolendosi dell’erroneità di quanto deciso dal giudice di prime cure sottolineando come il rappresentante si fosse dichiarato nel preliminare “venditore e proprietario” dell’immobile, assumendosi l’obbligo in prima persona, senza che il presunto venditore fosse stato reso partecipe e dunque senza che sul medesimo potessero riverberare gli effetti di tale contratto.
La doglianza è stata accolta dalla corte d’appello che ha rigettato tutte le domande proposte dal promissario acquirente nei confronti del proprietario presunto promittente la vendita: la corte di merito ha evidenziato come la contemplatio domini nel preliminare da parte del rappresentante era indispensabile, richiesta ad substantiam, trattandosi di immobile, la mancanza della spendita del nome aveva come conseguenza l’inopponibilità al mandante/rappresentato degli effetti del contratto concluso dal rappresentante.
Il ricorso per cassazione proposto dal promissario acquirente è stato rigettato con l’affermazione del principio di cui in epigrafe.
La stessa S.C. aveva avuto modo di concludere in senso diametralmente opposto in relazione ad un contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dal legale rappresentante della società venditrice senza l'espressa spendita del nome di quest'ultima: in tal caso era stato ritenuto sussistente la contemplatio domini in virtù delle indicazioni risultanti dal coevo "capitolato" di appalto riportante le caratteristiche degli immobili promessi in vendita e richiamato dal contratto principale. In tale ipotesi è stato ritenuto che la spendita del nome ben potesse realizzarsi nel caso in cui il contratto richiedente la forma scritta "ad substantiam" risulti costituito da due parti materialmente distinte, ma collegate tra loro per effetto del richiamo dell'una contenuto nell'altra, in modo da formare un unico, ancorché complesso, atto scritto, in sé contenente tutti gli elementi essenziali del contratto.
Il che però non è avvenuto nel caso di specie ove nel contratto preliminare di compravendita concluso dal rappresentate non risultava alcun riferimento al soggetto proprietario in nome del quale l’immobile veniva promesso in vendita, tanto meno la contemplatio poteva derivare dal richiamo a documenti allegati, semplicemente elencati senza alcun’altra indicazione. In assenza della spendita del nome nessun effetto può riverberare sul rappresentato e dunque nessuna responsabilità conseguente al contratto può essere al medesimo imputata, tanto meno quella derivante dall’inadempimento.
Male perciò ha fatto il promissario acquirente a fare affidamento sulla efficacia del contratto concluso dal rappresentante in assenza di una esplicita e formale spendita del nome del rappresentato.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano