Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


Sopraelevazione vietata se incide sulla statica del fabbricato

Ai fini dell'ordine di demolizione di un fabbricato costruito sopra l'ultimo piano di un edificio, non è necessario che la sopraelevazione comporti un rischio concreto alla stabilità dell'immobile essendo sufficiente la potenziale lesività della sopraelevazione medesima.
Corte di Cassazione, Sezione seconda, 30 novembre 2012, n. 21491
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La Suprema Corte ha confermato la decisione della Corte territoriale che, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica, accertato che la sopraelevazione realizzata creava un potenziale pericolo alla staticità dell’edificio,ha accolto la domanda di demolizione proposta dal condomino.
La vicenda che ha dato origine alla pronuncia in commento ha come protagonisti i condomini di un edificio di soli due piani: il proprietario del secondo e ultimo piano intraprendeva opere a copertura del terrazzo finalizzate a realizzare un sottotetto abitabile. Reagivano i condomini del primo piano e adivano l’Autorità Giudiziaria denunciando con ricorso per denuncia di nuova opera tale iniziativa osservando che le per tali opere non era stata richiesta e ottenuta la necessaria autorizzazione edilizia, che esse alteravano le condizioni statiche dell’edificio e ne pregiudicavano l’aspetto architettonico. Il provvedimento di sospensione delle opere assunto dal giudice inaudita altera parte, all’esito del procedimento sommario veniva revocato e le parti erano rimesse innanzi al tribunale per il merito. Il giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto della domanda di riduzione in pristino stato dei luoghi con eliminazione delle opere illegittimamente eseguite.
In appello, la corte territoriale, ritenuto che la sopraelevazione realizzata, consistente in un sottotetto destinato a fini residenziali, poneva in pericolo la staticità dell’edificio, in totale riforma della decisione di primo grado, condannava i condomini dell’ultimo piano a demolire la sopraelevazione ed a ripristinare l’originario stato dei luoghi.
Avverso tale decisione è stato proposto il ricorso per cassazione che la S.C. ha rigettato confermando un orientamento consolidato in tema di sopraelevazione.
Invero, l’art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio il diritto di elevare “nuovi piani o nuove fabbriche” e la medesima facoltà spetta al proprietario del lastrico. Si può dire che è insita nel diritto di proprietà di chi acquista l’ultima porzione verticale di un edificio condominiale la facoltà di apportarvi modifiche innalzandosi ulteriormente, cui fa riscontro il diritto dei proprietari dei piani sottostanti di ricevere una indennità. Tale facoltà però è strettamente connessa ad un diritto reale avente ad oggetto l’ultimo piano dell’edificio, sia esso un piano edificato, sia nel caso consista nella sola copertura piana qual è il lastrico. Ciò in quanto lo spazio aereo sovrastante la costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, tanto che un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la proprietà di tutta l’area soprastante l’ultimo piano del fabbricato (c.d. colonna d’aria) non è di per sé idoneo ad escludere il pagamento della indennità di sopraelevazione che ha la finalità di compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dall’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione.
Il diritto di sopraelevare è sottoposto a tre chiari limiti enunciati dallo stesso art. 1127 c.c.: le condizioni statiche dell’edificio, il pregiudizio per l’aspetto architettonico, la diminuzione di aria e luce dei piani sottostanti.
Di tali limitazioni, la prima ha carattere assoluto: la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. A tale limite è possibile ovviare solo con il consenso unanime dei condomini che autorizzano il proprietario dell’ultimo piano ad eseguire la sopraelevazione unitamente alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione. Tale limite va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Di conseguenza, la sopraelevazione è possibile solo se l’edificio sul quale si va a realizzare il nuovo piano o la “nuova fabbrica” è strutturalmente idoneo a sopportare il peso della nuova opera.
Nel caso di specie le doglianze fatte valere nel ricorso per la cassazione della decisione della corte di merito sono state ritenute infondate dai giudici di legittimità sulla scorta di principi ormai consolidati.
E’ stato così ritenuto infondato il motivo con cui si è lamentata la violazione e falsa applicazione dell’art. 1127 c.c. e delle norme antisismiche per aver la corte territoriale deciso, in contrasto con le risultanze della CTU ,secondo cui le opere eseguite se mantenute alla destinazione di sottotetto senza fini residenziali, non pregiudicavano la staticità dell’edificio ed erano conformi alla normativa antisismica. E altrettanto infondata è stata ritenuta la doglianza secondo cui in mancanza di prova, a carico dei denuncianti, circa l’effettiva utilizzazione del sottotetto a fini residenziali, non poteva dirsi violato il divieto di cui all’art. 1127 c.c.
I giudici di legittimità ribadiscono il principio secondo cui il limite delle condizioni statiche dell’edificio costituisce un divieto assoluto al quale può ovviarsi solo in presenza di due essenziali presupposti: il consenso unanime di condomini e l’autorizzazione al proprietario che procede alla sopraelevazione alla realizzazione di opere di consolidamento e rafforzamento delle strutture essenziali.
In sostanza, mentre gli altri limiti posti dall’art. 1127 c.c. (decoro architettonico e diminuzione di luce e aria dei piani sottostanti) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati, il pregiudizio per le condizioni statiche dell’edificio inibisce al proprietario di sopraelevare.
In sostanza, le condizioni statiche dell’edificio costituiscono un ostacolo al sorgere e all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione e non invece l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio del diritto.
Il rigore della S.C. è senza dubbio giustificato dalla considerazione della illiceità di sopraelevazioni realizzate senza considerare le conseguenze della nuova opera: è evidente che ben diverso è il pregiudizio all’estetica derivante da una sopraelevazione di cattivo gusto, rispetto al pericolo di danno insito in una sopraelevazione che comprometta la staticità dell’edificio.
I giudici di legittimità sottolineano che il limite delle condizioni statiche si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione. Di conseguenza, l’indagine di fatto è rimessa al giudice del merito e, nel caso di specie, essa ha avuto quale idoneo ed efficace supporto la consulenza tecnica d’ufficio espletata.
Nel caso di specie, infatti, il CTU aveva accertato che il condomino dell’ultimo piano aveva realizzato sul lastrico di copertura un sottotetto diviso in otto vani, dotato di impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento, idoneo quindi ad essere utilizzato a fini residenziali.
In altri termini la fabbrica realizzata con la sopraelevazione consisteva in una nuova unità immobiliare destinata ad essere abitata e non semplicemente ad essere utilizzata come ripostiglio o solaio. La permanenza di persone implica un maggior carico che pregiudica la staticità dell’edificio.
Poiché, nel caso, non era emerso né il consenso degli altri condomini all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione, né la disponibilità del condomino dell’ultimo piano a farsi carico dell’esecuzione di tali opere, correttamente la corte di merito aveva accolto la domanda e ordinato la demolizione.
La S.C. ha ribadito il principio secondo cui agli effetti dell’art. 1127, comma 2 c.c., non è richiesto l’accertamento di un danno arrecato in concreto dalla sopraelevazione, ma è sufficiente che questa possa costituire un potenziale pregiudizio per le condizioni statiche dell’edificio.
Non è dunque onere di chi promuove il giudizio ex art. 1171 c.c. dimostrare il danno che in concreto la sopraelevazione comporta, essendo sufficiente il timore dell’esistenza di un pericolo di danno conseguente all’eseguita opera da parte di altri. Il fondamento dell’azione è infatti il ragionevole pericolo che si determini un danno in conseguenza della situazione che si viene a determinare per effetto dell’opera portata a compimento.
Sulla base di tale principio la S.C. ha confermato la legittimità della decisione resa dalla corte territoriale che ha fondato la propria decisione di ordinare la demolizione della realizzata sopraelevazione sulla ragionevole probabilità che il sottotetto, realizzato dal condomino proprietario dell’ultimo piano, realizzava una situazione di pericolo per la staticità del fabbricato in considerazione del fatto che la sua struttura e i servizi di cui era dotata faceva presumere sarebbe stato destinato a fini residenziali e dunque con la permanenza di persone.
Perciò il ricorso è stato rigettato e parte ricorrente è stata condannata alle spese.
Da ultimo si osserva che la norma in esame, l’art. 1127 c.c., non è stato in alcun modo modificato dalla recente legge di riforma della disciplina condominiale: il che fa presumere che nonostante l’apertura verso, ad esempio, la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni – prevista dall’art. 1117 ter c.c.- nulla sia innovato rispetto alla facoltà di sopraelevazione ed ai limiti alla stessa previsti.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)