Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


I balconi condominiali

Nell’ambito del condominio il tema dei balconi è sempre stato fonte di notevoli perplessità e di contrastanti pronunce.
Il presente contributo esamina in breve la giurisprudenza sino ad oggi creatasi e, in particolare, la recente sentenza n. 218/2011 della Corte di Cassazione.
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Si deve preliminarmente osservare che il Codice Civile non disciplina specificamente la materia dei balconi condominiali, se non per quanto riguarda un limitato accenno in tema di distanze, agli art. 905 e 906 c.c.
Questo ha reso necessario che fosse la giurisprudenza a cercare d’individuare, per analogia con altre fattispecie, una regolamentazione adeguata per la materia in questione, determinando l’insorgere di numerose incertezze e contrasti interpretativi.
I. Venendo ora all’esame specifico della nostra fattispecie, dobbiamo assumere, in primo luogo, come l’attribuzione in “proprietà comune” delle cose, degli impianti e dei servizi, enunciati espressamente o richiamati per relationem dall’art. 1117 c.c., postuli il collegamento strumentale, materiale o funzionale, tra le parti comuni ed il fabbricato: esige, cioè, che le parti siano materialmente necessarie per l’esistenza o l’uso, ovvero, siano destinate all’uso o al servizio dell’edificio (Cass. 10 luglio 2007, n.15444).
Appare evidente che i balconi non siano elementi necessari per l’esistenza o per l’uso, e non siano neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: non esiste, dunque, una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano cui accedono.
In questo senso, con riferimento ai rapporti con la generalità degli altri condomini, si è orientata costantemente e univocamente la Corte di Cassazione che, in varie sentenze, ha evidenziato come “i balconi aggettanti costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.” (Cass. 23 settembre 2003, n. 14076; vedi anche Cass. 13 dicembre 1979, n. 6502).
A proposito, invece, dei rapporti tra i proprietari di appartamenti posti sulla stessa verticale (l’uno posto al piano di sopra e l’altro al piano sottostante), vi è stato un mutamento nell’orientamento della Corte di Cassazione.
In passato, infatti, si era talvolta ritenuta operante una presunzione di comunione per la piattaforma o soletta del balcone dell’appartamento del piano superiore: essa, infatti, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali (separazione in senso verticale, sostegno, copertura), veniva assimilata al solaio, di cui, in effetti, costituisce prolungamento, finendone attratta nel medesimo regime giuridico ( art. 1125 c.c.).
Conseguiva, dunque, che per tale piattaforma si configurasse un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore, anche e soprattutto, in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per l’altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum, proveniente dalla copertura, nell’acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostassero ragioni di statica e di estetica.
Tale principio consentiva, perciò, il riconoscimento, per il proprietario dell’appartamento sottostante, della liceità di alcune limitate utilizzazioni della facciata inferiore del balcone, come l’ancoraggio di telai, la collocazione di apparecchi d’illuminazione, l’impegno con piante rampicanti, e così via (Cass. 14 luglio 1983 n. 4821; Cass. 16 gennaio 1987 n. 283; vedi, inoltre, Corte d’Appello di Roma, 9 maggio 1990).
Successivamente, però, la Suprema Corte, al fine di accertare l’assetto proprietario della soletta che divide i due balconi, ha ritenuto necessario verificare la funzione del balcone soprastante rispetto al balcone sottostante ed al resto dell’edificio, distinguendo tra terrazze sporgenti e balconi incassati nel corpo condominiale.
In particolare, i Giudici hanno ritenuto che la soletta possa essere comune solo ove le terrazze svolgano contemporaneamente funzioni di separazione, di copertura e di sostegno.
In pratica, queste ultime funzioni sono assolte solo dai balconi incassati nel corpo dell’edificio: solo in tali casi, dunque, sussisterebbe effettivamente una presunzione di comunione cosicchè il proprietario del balcone sottostante potrà utilizzare la parte inferiore della soletta del balcone sovrastante per l’ancoraggio di telai, per la collocazione di apparecchi per l’illuminazione, e così via.
Ma quando la struttura del balcone sia completamente aggettante, ovverosia costituisca prolungamento della facciata dell’edificio, alla soletta divisoria tra i due sporti potrà riconoscersi solo la funzione di copertura, non anche quella di sostegno dei piani contrapposti.
La sola funzione di copertura non rileverebbe, però, secondo la Cassazione, ai fini della presunzione di comunione di cui all’art. 1125 c.c., con la conseguenza che al proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non potrà essere riconosciuta alcuna liceità d’utilizzazione della facciata inferiore del balcone (Cass. 24 dicembre 1994, n. 11155; Cass. 21 gennaio 2000, n. 637; Cass. 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. 17 luglio 2007, n. 15913) . Anche se la soletta del balcone crea, solo per l’appartamento sottostante, degli inconvenienti quali la riduzione della visuale verso l’alto e la diminuzione del soleggiamento, ciò non giustifica alcuna utilizzazione, come si è detto, della facciata inferiore del balcone sottostante.
II. Analoghe indicazioni provengono dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione per quanto riguarda il connesso tema della ripartizione delle spese manutentive dei balconi l’uno all’altro sovrastanti, siano essi aggettanti o a livello.
Nel caso di balconi aggettanti, infatti, poiché la soletta è di proprietà esclusiva del proprietario del balcone (cioè del proprietario dell’alloggio sovrastante), è quest’ultimo a doverne sopportare integralmente i costi manutentivi, posto che tali balconi, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante (Cass. 24 dicembre 1994, n. 11155).
I balconi non aggettanti sono, invece, equiparati ai lastrici solari, sicchè per le spese manutentive della soletta occorre far riferimento all’art. 1126 c.c.: un terzo della spesa a carico del proprietario del balcone oggetto di riparazione che lo utilizza come calpestio e due terzi della spesa a carico dei condomini proprietari del balconi e, quindi, degli alloggi sottostanti che si giovano della copertura (Cass. 15 luglio 2003, n. 11029).
III. La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 218/2011 si pone ad ulteriore conferma dell’orientamento sopra descritto.
La vicenda all’esame del Supremo Collegio riguardava il caso della proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra, la quale aveva agito in possessorio, in primo grado, affinché fossero rimossi dei contatori del gas che il Condominio aveva infisso nella soletta sottostante uno dei balconi della sua predetta unità abitativa.
Il Tribunale aveva rigettato tale domanda: il Giudice, in contrasto con l’orientamento maggioritario, aveva ritenuto la fattispecie attratta nell’ambito di applicazione dell’art. 1125 c.c., e sostenuto l’esistenza di un compossesso tra il Condominio, proprietario di tutte le parti del fabbricato non appartenenti ai singoli condomini, e l’attrice.
Non avendo quest’ultima dimostrato il possesso esclusivo, a proprio favore, di tale manufatto, si doveva ritenere vigente una presunzione di comunione che dava dunque diritto al Condominio di utilizzare la soletta per l’installazione dei contatori del gas.
Di tutt’altro avviso la Corte d’Appello: il Collegio, infatti, aveva escluso l’applicabilità dell’art. 1125 c.c. alla fattispecie in esame, in quanto il balcone dell’attrice era ubicato al piano terra e la circostanza che coprisse, di fatto, il fosso e il terrapieno condominiale, non significava che la sua funzione architettonica fosse anche di copertura della proprietà comune.
Tenuto conto che non era destinato ad utilità comuni, il balcone non aveva altra funzione che quella di prolungare il piano di calpestio della proprietà individuale: risultava, dunque, essere di proprietà esclusiva dell’attrice, così che l’utilizzazione del Condominio era da considerarsi illecita.
Il Supremo Collegio, con la sopracitata sentenza, ha confermato l’impostazione seguita dalla Corte d’Appello: “il balcone dell’attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale e si deve, perciò, escludere che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo”. Non vige, dunque, in questo caso, la presunzione di condominialità, di cui all’art. 1117 c.c., invocata dal Condominio ricorrente, basandosi questa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini.
La Corte ritiene del tutto fuori luogo anche il riferimento alla presunzione di cui all’art. 1125 c.c., “atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio tra l’appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella fattispecie”.
Nel rigettare il ricorso, infine, il Collegio conclude che, pur non essendo determinante ai fini della risoluzione del caso di specie, è da condividere l’ormai consolidato orientamento della Corte di Cassazione: “i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio) non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 15913/2007; 14576/2004; 637/2000; 8159/1996)”.
Alla luce di un orientamento che, sulla base di numerose pronunce conformi, appare ormai pienamente consolidato, si auspica dunque che non residuino ulteriori margini d’incertezza sulla materia in oggetto, ma si sia addivenuti ad una compiuta disciplina sul punto.
Alessandro Re (avvocato in Torino)