Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


Il diritto di ritenzione alla fine della locazione

Nelle locazione di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, artt. 27 e 34, il conduttore che alla scadenza del contratto rifiuti la restituzione dell’immobile in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, benché non anche al risarcimento del maggior danno, di talchè, se la richiesta del locatore di riavere indietro l’immobile, non accompagnata dall’offerta dell’indennità, non vale a porre in mora la controparte, specularmente, l’offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta l’indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

La S.C. ha riaffermato il principio espresso dalle Sezioni Unite secondo cui nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, il diritto riconosciuto al conduttore di ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale alla cessazione del rapporto di locazione, non può legittimare il rifiuto alla riconsegna dell’ente locato, né esimere il conduttore in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità, dall’obbligo di pagare il corrispettivo convenuto per la locazione, mentre al medesimo non potrà essere richiesto anche al risarcimento del maggior danno.
Il locatore, dunque, mentre avrà diritto di continuare a percepire il canone convenuto contrattualmente anche dopo la scadenza del termine di durata del rapporto, non potrà pretendere per il ritardo nella riconsegna un maggior danno, come previsto dall’art. 1591 c.c., nell’ipotesi in cui egli stesso non adempia puntualmente all’obbligazione di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
La vicenda da cui trae origine la decisione in commento ha inizio con la domanda di risoluzione per fatto e colpa della conduttrice proposta dalla locatrice di un immobile ad uso officina e autorimessa fondata sulla denunciata situazione di illegittimità per la violazione di normativa antincendio e per aver apportato all’unità immobiliare modifiche non consentite né autorizzate. La locatrice concludeva anche in via subordinata con la domanda di cessazione del rapporto per finita locazione. La conduttrice contestava il fondamento della pretesa e, in via riconvenzionale, chiedeva la corresponsione della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e la restituzione del deposito cauzionale, nonchè la condanna della locatrice al risarcimento dei danni per la ridotta utilizzazione dell’immobile.
La locatrice assumeva anche altra iniziativa chiedendo la risoluzione del contratto per morosità della conduttrice lamentando il mancato pagamento di canoni e spese accessorie. Le due cause venivano riunite e, integrato il contraddittorio con la chiamata in causa del precedente locatore chiamato in manleva in relazione alle domande riconvenzionali svolte da parte locatrice, il giudizio si concludeva con la condanna della terza chiamata a restituire alla conduttrice l’importo versato a titolo di deposito cauzionale, della locatrice a rifondere alla stessa le spese per il rifacimento dell’impianto elettrico e della conduttrice a pagare alla locatrice le spese condominali.
La sentenza veniva appellata dalla parte locatrice e parte conduttrice svolgeva appello incidentale.
La corte di merito rigettava appello principale e incidentale, statuiva sulle spese di lite e confermava l’impugnata sentenza.
Parte locatrice ha quindi proposto ricorso per cassazione censurando, tra l’altro, la decisione della corte d’appello sotto il profilo della violazione e falsa applicazione della disciplina dettata in materia di offerta non formale (art. 1220 c.c.), restituzione della cosa locata (art. 1590 c.c.) e danni per ritardata restituzione (art. 1591 c.c.).
Parte locatrice si duole che la corte territoriale abbia considerato che a fronte della mancata offerta di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore e in presenza di richiesta, anche se non formale, di riconsegna dello stesso da parte del locatore, si concretasse un diritto di ritenzione del conduttore tale da consentirgli di trattenere il bene senza pagare alcun corrispettivo in attesa di ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. La corte d’appello, infatti, nel confermare la decisione di primo grado, si era limitata a regolare le spese del doppio grado di giudizio respingendo la domanda di condanna al pagamento del canone di locazione per la protratta occupazione dell’immobile.
La S.C. ha ritenuto fondata la doglianza ed ha accolto il ricorso cassando l’impugnata sentenza e rinviando alla corte d’appello perché decida attenendosi all’enunciato principio.
E’ certo che tra le obbligazioni poste dalla legge a carico del conduttore vi è quella di restituire la cosa locata allo spirare del termine di durata della locazione: tale obbligo, previsto dall’art. 1590 c.c. prevede altresì che il bene locato sia reso nel medesimo stato in cui fu ricevuto all’inizio del contratto, tanto che è legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli art. 1176 e 1218 c.c., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato.
Va anche rammentato che l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una incondizionata restituzione delle chiavi, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore; qualora venga a mancare la cooperazione di quest’ultimo, richiede, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un’offerta fatta a norma dell’art. 1216 c.c. Grava, pertanto, sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria.
L'obbligazione di restituire la cosa locata pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione . Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all'uso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l'usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell'evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi.
Del pari pacifico è che il conduttore è obbligato a corrispondere il canone per tutta la durata del contratto ed oltre il termine di cessazione del rapporto sino all’effettivo rilascio, come prevede l’art. 1591 c.c. che pure prevede la possibilità per il locatore di vedersi risarcito il maggior danno.
Va tuttavia rammentato che l'esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, secondo quanto disposto dall'art. 34, comma 3 l. n. 392/78: pertanto, venuto a cessare il contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, tra le reciproche obbligazioni a carico dei contraenti (restituzione dei locali da parte del conduttore e pagamento dell'indennità per il locatore) si crea un rapporto di reciproca interdipendenza, che rende la prima inesigibile in caso di difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell'obbligazione dell'altra parte. Perciò, mentre il conduttore può rifiutare la riconsegna dell'immobile subordinandola alla corresponsione della dovuta indennità, non potrà nel contempo continuare a detenere l’immobile se non continuando a pagare il corrispettivo pattuito per la locazione, ma senza alcun ulteriore importo a titolo di risarcimento del maggior danno. Infatti, l'obbligo di risarcire il maggior danno presuppone la mora del conduttore a restituire la cosa locata, ma il medesimo non può essere ritenuto in mora sino a tanto che non gli sia stata pagata l'indennità d'avviamento.
Dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità – osserva la S.C. – si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e per l’altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale. Tale rapporto non può essere a titolo gratuito e dunque il conduttore è tenuto a corrispondere il canone, ferma restando la possibilità per il medesimo di formalizzare l’offerta di restituzione del bene a norma dell’art. 1216 c.c. così da costituire in mora il locatore in relazione all’obbligo di corrispondere l’indennità.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano