Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


È automatico il rinnovo del contratto alla prima scadenza

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge 27 luglio 1978 n, 392 (c.d. equo canone), la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 c.p.c.
Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civile, 16 maggio 2013 n. 11830
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

Le Sezioni Unite della Suprema Corte risolvono il contrasto determinatosi da due opposti orientamenti espressi dalla medesima Corte: l’uno che riteneva necessaria l’autorizzazione del giudice, ex art. 560, secondo comma c.p.c., per la rinnovazione tacita della locazione avente ad oggetto un immobile pignorato ( o sottoposto a sequestro), ritenendo trattarsi di un nuovo contratto; l’altro che invece riteneva superflua l’autorizzazione giudiziale considerando la rinnovazione tacita alla prima scadenza un effetto automatico derivante direttamente dalla legge.
Con la decisione in commento la S.C. ritiene di aderire a questo secondo orientamento secondo cui in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione si rinnova tacitamente ex art. 28 e 29 legge 392/1978 senza che vi sia necessità di alcuna autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 590, secondo comma c.p.c.
A fondamento di tale principio vi è l’affermazione che la legge sull’equo canone costituisce un microsistema autonomo rispetto alla disciplina generale dettata dal Codice Civile, una disciplina speciale che consente l’integrazione nei casi in cui la fattispecie non sia specificamente disciplinata.
Secondo l’art. 28 legge 392/1978 alla prima scadenza del contratto, ossia decorsi i primi sei anni (nove per le locazioni alberghiere) il locatore ha facoltà di opporsi al rinnovo in presenza di determinate situazioni descritte dal successivo art. 29: parte locatrice ha l’onere, a pena di decadenza, di comunicare al conduttore la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato inoltrando una comunicazione scritta almeno 12 mesi (ovvero almeno 18 mesi per le attività alberghiere) prima della scadenza, specificando analiticamente, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nella citata norma, su cui fonda la propria disdetta. In assenza di tale motivata disdetta il contratto si rinnova alle medesime condizioni.
La disciplina del rinnovo tacito per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui alla legge 392/1978 costituisce dunque una deroga alla regola generale prevista in materia di locazioni dal Codice civile nell’art 1597, nel senso che la locazione, pur essendo a termine (quello minimo di legge o quello superiore pattuito dalle parti) non cessa con lo spirare dello stesso, ma si rinnova se non viene data la disdetta (motivata).
Così, il contratto prosegue per un identico periodo senza necessità che le parti esprimano una volontà di rinnovarlo, ma solo per effetto della previsione legale. Perciò il rapporto di locazione prosegue per il successivo periodo di durata legale (sei o nove anni) senza che vi sia un esplicito accordo tra locatore e conduttore, ma come conseguenza dal semplice fatto negativo della mancanza di disdetta.
Il rinnovo è perciò una conseguenza legale e in quanto tale non necessità di alcuna espressione di volontà negoziale, di conseguenza non è necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
La vicenda sottoposta al vaglio della S.C. trae origine da uno sfratto per morosità intimato alla società sub conduttrice dal sublocatore a cui viene fatta opposizione contestando la carenza di legittimazione attiva dell’intimante e l’inesistenza del diritto a pretendere i canoni di locazione per essere stati gli stessi oggetto di pignoramento con atto antecedente al contratto di cessione.
Il giudice di prime cure accogliendo la domanda dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. La corte d’appello, invece, rigettava la domanda di sfratto per morosità e la domanda di pagamento dei canoni insoluti.
Secondo la corte di merito poiché il contratto di locazione aveva avuto la prima scadenza in data posteriore all’intervenuto pignoramento dell’immobile, il contratto non poteva ritenersi validamente rinnovato in assenza di autorizzazione del giudice dell’esecuzione come prevede l’art. 560, comma secondo c.p.c., che sancisce il divieto di dare in locazione l’immobile pignorato e consente al debitore o al terzo nominato custode di procedervi solo se autorizzati.
Nel caso in questione la corte di merito ha ritenuto che il cessionario non avesse la qualità di locatore/custode e quindi difettasse di legittimazione attiva ad intimare lo sfratto per morosità.
Di diverso avviso è stata la S.C. che ha cassato tale decisione affermando il principio in epigrafe.
Per altro, nel caso di specie si era in presenza di un sublocatore, estraneo alla procedura esecutiva che vedeva come debitore esecutato il proprietario dell’immobile, locatore.
Il sublocatore aveva agito nei confronti del sub conduttore in base all’autonomo contratto di locazione da cui derivava l’obbligo del sub conduttore di corrispondere il canone di locazione in relazione ad un contratto rinnovatosi in assenza di disdetta motivata. Il rapporto di sublocazione doveva considerarsi del tutto estraneo alla procedura esecutiva e dunque non poteva neppure invocarsi l’art. 2912 c.,c. , norma in base alla quale il pignoramento si estende anche ai frutti della cosa pignorata.
L’analisi operata dalla S.C. oltre a evidenziare la specialità della disciplina del rinnovo prevista dalla legge 392/1978 per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, si estende a valutare la portata del disposto di cui al secondo comma dell’art. 560 c.p.c., che sancisce il divieto di concedere in locazione l’immobile pignorato in difetto di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nonché del disposto dell’art. 2923 cod.civ., norma quest’ultima che disciplina le locazioni in caso di espropriazione e la opponibilità al terzo acquirente.
Sottolineano i giudici di legittimità che tali due previsioni operano in rapporto di reciproca esclusione, perché la norma del codice civile concerne i rapporti di locazione risalenti a data certa anteriore al pignoramento (o alla sentenza dichiarativa di fallimento), mentre la disposizione del codice di procedura civile riguarda le locazioni poste in essere dopo l’inizio del processo esecutivo ed ha l’evidente funzione limitata ai fini processuali. L’art. 2923 cod.civ. disciplina i rapporti di locazione posti in essere dal debitore esecutato (o dal fallito) ed ha la finalità di risolvere il problema dell’opponibilità ai terzi degli stessi attraverso il principio dell’anteriorità – risultante da data certa – del contratto rispetto al pignoramento (o al fallimento). Mentre l’art. 560 c.p.c. disciplina i rapporti di locazione che il custode del bene pignorato – eventualmente lo stesso debitore – pone in essere durante il procedimento esecutivo, sotto il controllo del giudice dell’esecuzione.
Nella fattispecie esaminata dalla S.C. il rapporto di locazione (per la precisione di sublocazione) si era rinnovato per effetto della mancata disdetta motivata, ex art. 27 e 28 legge 392/1978, e dunque non vi era alcuna necessità di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, con l’ulteriore conseguenza che la società sublocatrice – per altro estranea alla procedura esecutiva nei confronti del proprietario locatore dell’immobile – a buon diritto poteva intimare lo sfratto per morosità al proprio conduttore perché i canoni di locazioni erano dovuti in forza di un valido contratto e non potevano considerarsi i “frutti” della cosa oggetto di pignoramento.
Ha dunque errato la corte di merito nel riformare la sentenza del giudice di prime cure che, accogliendo la domanda aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ritenendo non esservi un valido contratto di locazione per mancanza di autorizzazione alla sua rinnovazione. Il contratto si era rinnovato come prevede la legge e dunque il conduttore era tenuto a corrispondere i canoni: il mancato pagamento puntuale del corrispettivo dovuto legittima il locatore a intimare lo sfratto per morosità e ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e la condanna al pagamento dei canoni,
Altra sezione della medesima corte d’appello dovrà ora decidere la controversia facendo applicazione dell’enunciato principio.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano