Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


L'uso esclusivo di una parte comune deve essere oneroso

In materia di comunione del diritto di proprietà, allorché per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, secondo quanto prescrive l'art. 1102 c.c., i comproprietari possono deliberarne l'uso indiretto. Tuttavia, prima e indipendentemente da ciò, nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono - solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione - essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile.
Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 5 settembre 2013 sentenza n. 20394
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Il codice civile definisce la comunione come quella situazione in cui la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone. La dottrina ha elaborato diverse teorie per spiegare la natura giuridica della comunione, ma generalmente si distingue tra teorie atomistiche (che richiamano l'idea romanistica del dominium individuale) e teorie collettivistiche (che riprendono le antiche concezioni germaniche della comunione a mani riunite, ossia della proprietà collettiva dei beni a favore delle tribù o di comunità familiari). La disciplina codicistica accoglie la concezione di tipo individualistico della proprietà, legata all’idea della pari quota, nel senso che tutti i comunisti hanno diritto su tutto il bene, ma il loro diritto è limitato dalle rispettive quote di appartenenza, dovendo essere contemperato con il diritto di altri contitolari anch’essi nei limiti delle loro quote. La comunione può essere volontaria, legale (o forzosa) e incidentale. Ricorre la prima ipotesi quando vi è un contratto tra i comunisti con il quale si rende comune uno o più beni di proprietà esclusiva dei singoli partecipanti, attraverso la cessione reciproca delle rispettive quote. Nel secondo caso, invece, il vincolo comunitario sorge direttamente da una disposizione normativa, come appunto accade nel caso del condominio. Sia nel caso di comunione volontaria sia in quello di comunione legale, è possibile per le parti derogare al regime ordinario di cui agli artt. 1100- 1116 c.c. sia al momento di costituzione della comunione, sia successivamente, mediante apposite convenzioni. La comunione incidentale, infine, si realizza ogniqualvolta i partecipanti si trovino in comunione per effetto di un atto indipendente dalla loro volontà (ad es. una successione ereditaria, una donazione ecc.).
La fattispecie sottoposta al vaglio della S.C. concerne quest’ultima ipotesi: la vicenda da qui ha avuto origine la controversia è appunto la successione dei nonni materni in seguito alla quale si è determinata una comunione ereditaria per quote indivise, tra zii e nipoti, ciascuna di un terzo in relazione ad alcuni cespiti, tra i quali un immobile.
Nell’assemblea dei partecipanti alla comunione, gli eredi decidono a maggioranza di porre un corrispettivo a carico dei coeredi comunisti che godono in via esclusiva di un immobile, importo da compensare con il credito che i medesimi coeredi maturano dalle rendite prodotte da altri cespiti comuni.
Tale decisione è impugnata dai coeredi che sono nel possesso dell’immobile che la ritengono illegittima in quanto esorbitante i poteri dell’assemblea dei comunisti del tutto priva del potere di operare una sorta di prelievo forzoso della quota parte delle rendite loro spettanti .
I coeredi convenuti contestavano la pretesa e nel giudizio proponevano domanda riconvenzionale diretta a sentir condannare gli attori al pagamento di una indennità per il godimento esclusivo del bene comune.
Il giudice di primo grado accoglieva la domanda principale e dichiarava la nullità della deliberazione assunta dall’assemblea dei comunisti per non essere i crediti regolati in compensazione liquidi ed esigibili, ma accoglieva anche la domanda riconvenzionale e condannava gli attori a pagare un importo alla comunione a titolo di indennità per il godimento del bene.
La sentenza del giudice di prime cure veniva appellata e la corte d’appello, nel rilevare che si era formato un giudicato interno sulla inesistenza di un rapporto di locazione, escludeva la sussistenza di un diritto dei comunisti a percepire una indennità per il godimento esclusivo dell’immobile in comunione da parte di uno dei comunisti.
La corte d’appello fondava il proprio convincimento affermando che a norma dell’art. 1103 c.c. ciascun partecipante alla comunione può disporre del suo diritto e quindi goderne direttamente o concedere ad altri il godimento nei limiti della propria quota, sicchè tale godimento trova fondamento non già nei diritti del conduttore o assegnatario, bensì come comproprietario in buona fede, con i soli limiti dettati dall’art. 1102 c.c. di non alterarne la destinazione e di consentire agli altri il “pari uso”. La corte di merito riteneva poi che i citati limiti non potessero, nel caso di specie, ritenersi superati in quanto non era emerso che gli altri comunisti avessero interesse a godere anch’essi dell’immobile. In sostanza, la corte d’appello qualificava i comunisti nel godimento dell’immobile comune come possessori di buona fede e, di conseguenza, legittimava il godimento esclusivo qualificandolo come frutti civili che, a norma dell’art. 1148 c.c., legittimamente i medesimi potevano percepire sino al giorno della domanda giudiziale.
La decisione di prime cure veniva quindi riformata nella parte in cui aveva posto a carico dei coeredi occupanti l’immobile una indennità.
Avverso tale decisione venivano proposti separati ricorsi innanzi alla S.C. dai coeredi cui resistevano con controricorsi i comunisti nel godimento dell’immobile di proprietà comune.
A fondamento della doglianza vi è la denuncia di violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1102 e 1148 c.c.
La prima di tali disposizioni disciplina l’uso della cosa comune stabilendo che ciascun partecipante può servirsene “purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. I limiti chiaramente dettati dalla disposizione impediscono che il singolo partecipante possa attrarre il bene comune o una sua parte nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di impedire agli altri comproprietari di trarre da essa un godimento. Tale norma ha lo scopo di assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa,e pertanto legittima quest'ultimo, entro i suddetti limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi la nozione di "uso paritetico" intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della res, poiché una lettura in tal senso, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun comunista, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun comunista è dunque sottoposto a due fondamentali limitazioni: il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. A rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell'altra delle due condizioni, così che anche l’alterazione della cosa comune, determinata non soltanto dal mutamento della funzione ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall’art. 1102 c.c.
Si deve invece ritenere legittima l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini . Anche l'uso più intenso della cosa è legittimo purché non sia in ogni caso alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine sempre avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. E’ principio consolidato quello secondo cui l’uso della cosa comune avviene di regola e finché ciò sia possibile e ragionevole, in maniera promiscua, in modo che ciascun partecipante ha il diritto di utilizzare il bene come può, e non già in qualunque modo voglia, dato il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione d’uso e dalla pari facoltà di godimento spettante agli altri comunisti.
I giudici di legittimità hanno accolto i ricorsi e cassato la sentenza rinviando ad altra sezione della corte d’appello.
La S.C., ribadendo un principio già affermato, ha stabilito che, fermo restando che nell’ipotesi di comunione ciascun partecipante gode del bene in modo diretto e promiscuo nei limiti di cui all’art. 1102 c.c., quando il bene per sua natura o per qualunque altra circostanza, non consente un godimento diretto da parte di tutti i comunisti e comunque tale da realizzare il “pari uso”, gli stessi comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto, ma che indipendentemente da tale modalità, quando la cosa comune produce frutti e uno dei comunisti ne goda in modo esclusivo, consegue necessariamente l’obbligo di questi di corrispondere agli altri partecipanti alla comunione, a titolo di ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili con riferimento ai prezzi di mercato correnti. In altri termini, se il godimento esclusivo ha per oggetto un immobile destinato ad uso abitativo, è corretto far riferimento ai prezzi di mercato per la locazione avente tale destinazione.
Del tutto erroneamente la corte d’appello ha applicato alla fattispecie in esame l’art. 1148 c.c. che disciplina la diversa ipotesi di acquisto dei frutti da parte del possessore di buona fede, norma che regola l’attribuzione dei frutti nel conflitto esterno tra possessore in buona fede e proprietario, situazione del tutto diversa dal caso di ripartizione interna tra comproprietari dei frutti ricavati o ricavabili del bene comune. Nel caso di comunione (ereditaria) tutti i partecipanti sono proprietari e possessori del bene comune.
Ha dunque errato la corte d’appello nell’escludere il diritto dei comproprietari a ricevere una indennità per il godimento esclusivo da parte di alcuni partecipanti alla comunione e a tale errore deve ora porre rimedio altra sezione delle medesima corte d’appello che dovrà giudicare la controversia facendo applicazione del principio enunciato e quindi stabilire un equo indennizzo per il godimento esclusivo da parametrarsi ai valori del canone locatizio corrente di mercato.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)