Raccolta Sentenze - Locazione
Liti e azioni legali


Non c'è indennizzo se il locatore non autorizza la miglioria

Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, consenso che, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né si può desumere da atti di tolleranza, ma deve concentrarsi in una chiara e non equivoca manifestazione di volontà diretta ad approvare le eseguite innovazioni.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile , 9 ottobre 2013, n. 22986
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Ancora una volta la S.C. ha precisato che è indispensabile il consenso chiaramente espresso dal locatore per legittimare il conduttore ad eseguire lavori allo scopo di migliorare le condizioni dell’immobile oggetto di locazione ed ottenere una indennità che, come precisa l’art. 1592 c.c. è pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
La vicenda portata all’esame dei giudici di legittimità, ha avuto inizio con la domanda di condanna al pagamento del corrispettivo per le opere eseguite nell’unità immobiliare formulata nei confronti del proprietario, lavori resi necessari dalle sue pessime condizioni.
Il giudice di primo grado, nonostante l’opposizione del locatore che contestava la pretesa, ha accolto la domanda.
La corte d’appello, invece, ritenuto che non fosse stata fornita la prova della esistenza di un contratto di appalto, ha fatto applicazione dell’art. 1592 c.c. e, in totale riforma della decisione di primo grado, ha negato la sussistenza della pretesa del conduttore e, respingendo in toto la domanda, l’ha condannato al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
Avverso tale decisione è stato proposto dal conduttore ricorso per cassazione con cui ha censurato la decisione della corte di merito per aver ritenuto insussistente la prova del contratto di appalto e per aver respinto la domanda di pagamento degli eseguiti lavori non considerando che nella fattispecie era stato altresì violato il disposto dell’art. 2041 c.c., domanda che in via subordinata era stata formulata dal conduttore.
Le argomentazioni del conduttore non hanno convito i giudici di legittimità che, invece, hanno ritenuto corretta la decisione della corte di merito.
E’ pacifico che durante la locazione il conduttore può apportare innovazioni all’immobile che servono a renderne più comodo il godimento, che possono consistere in miglioramenti oppure in addizioni ovvero in opere che non migliorano e né incrementano quantitativamente il bene locato.
Va tenuto in ogni caso presente che il diritto di godimento del conduttore trova limite nell’obbligo di fare uso del bene locato con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirlo, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui gli è stato consegnato. Egli può perciò apportare innovazioni che però non devono arrecare danno al locatore o alterare la struttura del bene e si devono poter eliminare una volta cessato il contratto, fatto salvo il risarcimento del danno per il ripristino. Le maggiori contestazioni sorgono appunto al momento della riconsegna dell’immobile, che per legge deve essere restituito nello stesso stato in cui era all’inizio della locazione. In tale situazione non rileva il fatto che le innovazioni abbiano comportato un miglioramento del bene perché resta comunque fermo il principio generale che impone al conduttore di non alterare lo stato della cosa locata sotto i profili strutturali, di destinazione funzionale e di decoro.
Il conduttore che, in violazione di una delle sue principali obbligazioni di servirsi dell’immobile locatogli con la dovuta diligenza, abbia cagionato una grave alterazione dell’immobile stesso nei suoi elementi principali ed essenziali, è tenuto al risarcimento dei danni.
Il locatore non ha però diritto ad alcun risarcimento rapportato al costo necessario per la "riduzione in pristino" dell'immobile laddove, in virtù del contratto di locazione regolarmente registrato, ogni innovazione sia stata con lui concordata dall'inquilino.
E’ evidente che conduttore ha facoltà di eseguire migliorie e addizioni, ma lo fa a suo rischio e pericolo proprio perché il diritto di godimento del bene è limitato nel tempo. Infatti, salvo che abbia ottenuto specifica autorizzazione dal locatore, al momento della restituzione dell’immobile non ha diritto ad alcun rimborso.
I miglioramenti sono innovazioni che accrescono l’utilità del bene e ne elevano il suo aspetto esteriore, incidendo sulla sua funzionalità e qualità. Sono quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi. Possono qualificarsi tali sia la sostituzione di una parte del bene locato e sia l’intervento che, senza operare quella sostituzione, la renda più pregiata. Rappresentano migliorie la disposizione di alcuni elementi del bene locato in modo diverso da quello originario, ovvero l’aggiunta di nuove cose che si confondono con il bene stesso senza creare una nuova entità.
Si tratta di interventi che possono essere eseguiti anche senza il consenso del locatore e per i quali il conduttore non ha diritto ad ottenere alcuna indennità.
Invece, in presenza del consenso del locatore all’esecuzione dell’intervento, l’inquilino può ottenere a titolo di indennizzo il pagamento della differenza tra ciò che ha speso e il valore del miglioramento esistente al tempo della riconsegna del bene, avuto riguardo anche al valore dell’immobile prima della miglioria.
Il consenso ha dunque la funzione di limitare il diritto all’indennità a quelle sole ipotesi in cui il locatore, per avere autorizzato il conduttore all’esecuzione delle opere, abbia avuto modo di apprezzarne la natura e la consistenza anche economica degli interventi. Esso trova la sua ragione d’essere nell’esigenza di contemperare gli interessi che si contrappongono nel caso in cui il conduttore esegua detti interventi migliorativi: da un lato quello di quest’ultimo ad ottenere un compenso per l’opera realizzata e dall’altro quello del locatore di non sopportare oneri non previsti e né voluti. Non comportano comunque il diritto al compenso, benché autorizzate dal locatore, quelle modifiche che non apportano un oggettivo incremento di valore dell’immobile.
Il consenso non può consistere in una semplice tolleranza, ma deve manifestarsi in una chiara ed univoca manifestazione di volontà intesa come approvazione dei miglioramenti eseguiti. Non basta quindi la sola conoscenza dell’esecuzione dell’intervento migliorativo o la mancata opposizione del locatore, ma occorre una manifestazione di volontà che, quand’anche tacita, si concretizzi in fatti concludenti ed in un comportamento incompatibile con una volontà contraria all’esecuzione dell’opera. La semplice conoscenza dei mutamenti arrecati alla cosa e la concomitante inerzia del locatore non costituiscono consenso alle modifiche poste in essere dal conduttore e non danno diritto al conduttore di pretendere l’indennità.
Può essere dato sia prima dell’esecuzione dei lavori che successivamente al loro compimento. Solo in presenza di un espresso consenso può ritenersi legittima la pretesa del conduttore di ottenere l’indennizzo previsto dalla legge. Attenzione però, perché questo è comunque dovuto anche se le modifiche non hanno comportato alcun incremento del valore dell’immobile locato. Il valore dei miglioramenti può essere compensato con i deterioramenti verificatisi nell’immobile senza colpa grave del conduttore.
Poiché la domanda di indennità è proposta dal conduttore è su di lui che incombe l'onere di provare ex art. 2967 c.c. la sussistenza del consenso.
Affinché gli possa essere riconosciuto il diritto alla indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, è necessario che egli fornisca elementi da cui possa desumersi la esplicita e non equivoca approvazione delle innovazioni da parte del locatore.
Nel caso in questione, il conduttore ha invero richiesto il pagamento non già dell’indennità, ex art. 1592 c.c., bensì del corrispettivo di un appalto avente ad oggetto interventi di manutenzione straordinaria necessari per le pessime condizioni dell’immobile. Tuttavia, non è stata fornita prova dell’esistenza di un contratto di appalto, ma solo di una mera tolleranza da parte del locatore che, di per sé, così come non è sufficiente ad integrare il consenso previsto dalla citata norma, del pari non può costituire manifestazione di volontà efficace al fine della conclusione del diverso contratto di appalto.
La S.C. ha ritenuto che l’accertamento di fatto svolto dalla corte di merito sia privo di vizi e la motivazione che sorregge la decisione di respingere la domanda del conduttore sia logica e coerente con tali accertamenti.
E’ infatti risultato pacifico che il conduttore, titolare di una ditta artigiana, abbia eseguito nell’unità immobiliare lavori dopo la stipulazione del contratto di locazione, dunque nell’ambito di un rapporto regolato dall’art. 1592 c.c., con la conseguenza che, in assenza di un espresso consenso, tali opere pur consistendo in migliorie, non possono essere indennizzate dal locatore in assenza di un suo espresso consenso. Del pari non può trovare fondamento la pretesa di ottenere un indennizzo a norma dell’art. 2041 c.c. posto che trovando applicazione la disciplina del rapporto di locazione, non è possibile invocare l’azione generale di arricchimento senza causa che ha portata sussidiaria può essere invocata da chi ha posto a fondamento della propria domanda un contratto di appalto.
Le pretese del conduttore sono state quindi disattese e lo stesso si è visto altresì confermare la condanna alle spese del doppio grado di giudizio, in applicazione del principio della soccombenza, oltre a quelle liquidate nel giudizio di legittimità.
Una vicenda durata oltre dieci anni che avrebbe potuto essere risolta in radice semplicemente con una più accurata regolamentazione del rapporto di locazione nell’ambito del quale possono essere liberamente previste clausole in deroga all’art. 1592 c.c. e comunque condizioni particolari, come il diritto di prelazione in caso di vendita e la valorizzazione dei miglioramenti nella determinazione del corrispettivo.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)