Raccolta Sentenze - Compravendita
Liti e azioni legali


Compromesso nullo in presenza di un abuso edilizio

Va dichiarata la nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la promessa di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico; invero, il fatto che l’art. 40, secondo comma, legge n. 47 del 1985, faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia immediata, mentre il contratto preliminare ha efficacia semplicemente obbligatoria, non elimina dal punto di vista logico che non può essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge. Deve pertanto ritenersi che il contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è da considerare nullo per contrarietà alla legge, trattandosi di questione che non può trovare rimedio nella disciplina dell’inadempimento.
Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 17 ottobre 2013, sentenza n. 23591
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La Suprema Corte muta decisamente orientamento e sancisce la nullità del contratto preliminare se l’immobile è affetto da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili: non si è dunque in presenza di inadempimento che giustifica il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra, ma di una sanzione ben più grave prevista dal più severo regime introdotto dalla legge 47 del 1985, rispetto a quello di cui all’art. 15 legge 10/1977.
Ancorché il contratto preliminare abbia efficacia meramente obbligatoria, essendo il contratto che obbliga le parti, venditore e compratore, a stipulare un altro distinto contratto definitivo predeterminandone il contenuto, e l’art. 40 della legge 47/1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, e dunque agli atti che hanno una efficacia reale immediata, tuttavia, osserva la Corte, non può essere valido un preliminare che abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo (il definitivo) per contrarietà alla legge.
La funzione del preliminare è indubbiamente quella di far sorgere degli obblighi: il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo della proprietà (o di altro diritto reale) in relazione ad un determinato bene, con ogni conseguenza giuridica, compresa la corresponsione del prezzo convenuto nel termine stabilito coincidente con il momento della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita. Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un futuro contratto esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 1325 c.c.): l’accordo delle parti, l’oggetto, la causa e la forma scritta. Il contratto preliminare, infatti, ha lo scopo di assicurare una garanzia generica in favore di entrambi i contraenti predeterminando il contenuto del futuro contratto di compravendita, allo scopo di evitare, innanzi tutto, il ritardo nella stipulazione del definitivo contratto a causa di incertezze su elementi essenziali dell’accordo stesso, quali la precisa individuazione del bene, le sue caratteristiche, il prezzo, le modalità di pagamento e gli eventuali diritti di terzi; al contempo, evitando che una delle parti possa sottrarsi all’obbligo di concludere il definitivo sostenendo di non essere stata in condizione di conoscere le caratteristiche del bene o altri elementi che lo rendono non commerciabile. Affinché il preliminare svolga la propria funzione occorre dunque che tutti gli elementi essenziali del contratto siano presenti, giacché in mancanza non può sorgere alcun valido contratto e, conseguentemente nessun impegno: la mancanza di un elemento essenziale o il difetto di esso influiscono sulla validità del negozio, rendendolo nullo o annullabile. Il requisito fondamentale per la funzionalità del contratto preliminare è senza dubbio l’oggetto: è importante ed essenziale determinare esattamente l’immobile promesso in vendita attraverso l’indicazione di tutti gli elementi certi e idonei a identificarlo nella sua materialità e consistenza. Deve perciò essere correttamente e precisamente individuata la porzione immobiliare oggetto del preliminare con l’indicazione dell’ubicazione, dei dati catastali, dei confini, delle estensioni, il numero di vani e quant’altro ritenuto opportuno, oltre ad allegare la planimetria. Come in ogni contratto, l’oggetto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (art. 1346 c.c.): nel caso di preliminare di compravendita il requisito della determinatezza o determinabilità non postula l’indicazione dei tre confini, richiesta al solo fine della trascrizione dell’atto, ma soltanto la sicura individuabilità del bene, per la quale può essere sufficiente l’indicazione dei dati catastali e il riferimento alle mappe censuarie.
Il promittente venditore è responsabile verso il promissario acquirente, in assenza di conoscenza effettiva da parte di questi, per i vizi, ivi compresi i c.d. vizi giuridici occulti, tra i quali le irregolarità urbanistiche, come la costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, (salvo il caso in cui diano luogo anche alla sanzione amministrativa dell’obbligo di demolizione realizzando così una ipotesi di evizione). Si tratta della garanzia per i vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.) che ha per oggetto vizi materiali occulti o comunque non facilmente riconoscibili da parte dell’acquirente che abbiano una particolare caratteristica: essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.
Sinora la giurisprudenza ha ritenuto che la conseguenza dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, fosse da risolvere sul piano dell’inadempimento, ma ora con questa decisione ha mutato orientamento, considerando che dall’art. 40 legge 47/1985 sia desumibile il principio generale di nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.
La vicenda sottoposta al vaglio della S.C. sorge proprio in relazione alla compravendita di un immobile che i venditori avevano dichiarato essere stato realizzato in conformità alle licenze edilizie mentre in concreto era stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile. Gli acquirenti promuovevano il giudizio per sentir dichiarare la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto, chiedevano, in via subordinata, l’annullamento del contratto per errore essenziale determinato anche dal dolo del venditore che aveva falsamente dichiarato la legittimità della costruzione e, in ulteriore subordine, la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte venditrice che avevano trasferito un bene diverso da quello voluto dagli acquirenti (aliud pro alio).
Il tribunale in prima istanza rigettava la domanda di nullità essendo stata ritualmente indicata nel contratto la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, motivando che ai fini della validità dell’atto non rilevava la difformità rispetto alla licenza del bene venduto. Sull’appello dei venditori si costituivano gli acquirenti che proponevano appello incidentale chiedendo dichiararsi la nullità per violazione dell’art. 15 legge 10/1977, nonché per illiceità della causa e dell’oggetto e, in subordine, il rigetto dell’appello.
La corte d’appello disattendeva la domanda di nullità svolta dagli appellati in via incidentale ritenendo non sussistere né la nullità ex lege 10/1977, essendo stato l’intero edificio costruito in virtù di licenza edilizia dovendosi qualificare la trasformazione in mansarda del sottotetto come opera difforme da quella consentita. Del pari insussistente, secondo la corte di merito, doveva ritenersi la nullità ex art. 1427 c.c. per illiceità della causa. In accoglimento dell’appello principale proposto dai venditori, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti perché non era stato da costoro assolto l’onere della prova sull’errore essenziale. Gli acquirenti hanno quindi proposto ricorso per la cassazione di tale decisione che è stato accolto con la decisione in commento.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)