Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


Il giardino è condominiale anche se è una pertinenza di proprietà esclusiva

L’area antistante l’edificio condominiale posta a servizio di tutti i condomini per la quale siano state ripartite le spese tra tutti i partecipanti al condominio deve dichiararsi comune a prescindere dalla circostanza che essa venga qualificata o meno come 'condominiale' all'interno degli atti di compravendita.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

La Corte di Cassazione. richiamando un principio già espresso in passato ha ritenuto ammissibile la proprietà comune di una pertinenza al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa. A fondamento di tale convincimento vi è la volontà dei comproprietari di vincolare i beni accessori comuni in favore delle rispettive proprietà esclusive: il bene accessorio (giardino) è asservito reciprocamente ai beni principali ( singole unità immobiliari).
La vicenda sottoposta alla corte di legittimità trae origine dalla controversia sulla natura di un giardino condominiale insistente nella parte più ampia dell’area esterna all’edificio che circoscrive tre lati dello stesso. L’edificio si compone di dodici porzioni di proprietà esclusiva. Cinque condomini promuovono azione nei confronti degli altri sette condomini per sentir dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione delle quote indivise di proprietà delle aree esterne al fabbricato, sul presupposto che negli atti di acquisto esse sono indicate come “giardino o area condominiale” nella zona antistante l’edificio e come “passaggio comune o condominiale” nella parte posteriore dell’edificio; di averle da sempre utilizzate come parte comune, di averne curato la manutenzione e ripartito le relative spese. Chiedevano inoltre che venisse ordinata la rimozione di un muretto edificato da un condomino senza autorizzazione degli altri condomini e la rimozione di un cancello . La pretesa veniva contestata dai convenuti che ritenevano non sussistere le condizioni perché si realizzasse l’acquisto per usucapione delle aree.
Gli attori dopo aver introdotto domanda ex art. 1159 c.c. ovvero ex art. 1160 c.c. giunti alla precisazione delle conclusioni limitavano la propria domanda all’accertamento del diritto ad accedere al retrostante cortile ex art. 843 c.c.
Il giudice di prime cure respingeva la domanda e dichiarava che le aree in questione erano di proprietà dei condomini convenuti.
Veniva quindi proposto appello evidenziando come le aree in questione dovevano ritenersi condominiali a norma dell’art. 1117 c.c. perchè ciò risultata dai titoli.
La corte territoriale accoglieva l’appello e dichiarava di proprietà comune dei condomini l’area antistante l’edificio condominiale e condannava il condomino che aveva edificato il muro e collocato il cancello a rimettere in pristino l’area così che tutti i condomini potessero goderne.
A fondamento della decisione la corte d’appello evidenziava che , al di là della qualificazione come condominiali delle aree in questione, era stato dimostrato sia attraverso i documenti sia con le deposizioni testimoniali, che l’area a giardino era sempre stata utilizzata dai condomini che ne avevano sostenuto le spese di manutenzione. Sottolineava poi che nessuna rilevanza poteva avere il fatto che negli atti di acquisto delle singole proprietà condominiali non fosse stato espressamente indicato la “pro quota”, giacchè la qualifica di comune esclude la necessità di specificarla perché la vendita consegue di diritto.
Avverso tale decisione è stato proposto il ricorso per cassazione dai condomini soccombenti, articolando quattro motivi di censura, al quale hanno resistito con controricorso gli altri condomini.
La Corte di Cassazione ha dichiarato l’inammissibilità di uno dei motivi, disatteso in quanto infondati due altri ed esaminato in particolare quello con cui si è prospettata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 922, 1350 e 817 c.c. per il quale è stato proposto il seguente quesito di diritto: se l’accordo – e i vincoli che ne promanano – con il quale il proprietario di una quota indivisa di bene immobile assoggetti il predetto immobile a vincolo pertinenziale in favor edi unità immobiliari di terzi non debba rivestire la forma scritta, e se, a seguito di tale accordo, lo stesso diritto di proprietà, per la quota indivisa, sia “eo ipso” trasferita in quota millesimale ai soggetti terzi proprietari dei beni principali, in favore dei quali è stabilito il vincolo pertinenziale.
In sostanza parte ricorrente ha lamentato che la corte di merito avrebbe violato le citate disposizioni di legge con conseguente vizio nella motivazione, nella parte di sentenza in cui pur avendo rilevato che i cortiletti non erano menzionati nell’elenco dei beni oggetto di cessione di diritti dal primo proprietario ad uno dei condomini attori, aveva poi ritenuto che gli eredi del primo proprietario ben potevano destinare tali aree a pertinenze condominiali.
La Corte di Cassazione ha ritenuto la censura infondata evidenziando come la corte d’appello aveva, con motivazione congrua e logica, ripercorrendo i vari passaggi di trasferimento di proprietà degli appartamenti posti nel condominio, ricostruito la univoca e comune volontà di definire le aree controverse come “condominiali”. La condominialità era stata altresì dimostrata dalle testimonianze raccolte e dal comportamento univoco e concorde dei condomini di considerare tale area comune come pertinenza del complesso condominiale.
Evidenzia poi la Corte di Cassazione che la destinazione in concreto delle aree a giardino comune da epoca risalente consentiva di ritenere che esse avevano per “facta concludentia” assunto natura giuridica di parti comuni pertinenziali del complesso condominiale.
Il ricorso è perciò stato respinto con l’affermazione del principio di cui alla massima.
La presunzione di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio continua a non operare per quelle parti che espressamente siano escluse dal novero delle parti comuni da un “titolo”. Per escludere la condominialità di una parte comune è dunque necessario un atto di autonomia privata idoneo ad escludere la presunzione, ossia un atto a cui è necessario fare riferimento per verificare l’eventuale presenza della riserva della proprietà esclusiva del bene potenzialmente comune: si tratta dell’atto di costituzione del condominio, per tale intendendosi il primo atto con cui viene trasferita una singola unità immobiliare dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario o dal costruttore, e non invece quello o quelli successivi. È pacifico, infatti, che il condominio viene ad esistenza senza un atto formale di costituzione, ma nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario procede alla vendita della prima unità immobiliare, sicché sarà quel primo atto di vendita che costituirà il “titolo” nel quale escludere la comproprietà su quelle parti che altrimenti secondo l’art. 1117 c.c. sarebbero comuni. Solo in tale atto è possibile riservare alla proprietà esclusiva di uno dei condomini un bene potenzialmente comune e non già in quello o quelli successivi perché i trasferimenti di proprietà che seguono al primo da parte dell’originario unico proprietario possono solo cambiare la composizione del condominio, ma non possono incidere sulla sua formazione, di conseguenza, il bene che con il primo frazionamento ricade in comunione non può perdere tale qualità con un atto successivo.
L’individuazione delle parti comuni condominiali ha formato oggetto di un’ampia casistica risolta dalla giurisprudenza anche a Sezioni Unite con l’affermazione che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. va intesa in modo atecnico ed improprio per cui i beni indicati in tale norma sarebbero comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo idoneo.
La recente legge 220/2012 non si è limitata ad ampliare il novero delle parti comuni, ma con il novellato art. 1117 c.c. viene affermata in modo positivo la natura di condominialità dei beni ivi indicati e di quegli altri che assolvono in vario modo alle medesime funzioni, stante il carattere non tassativo dell’elencazione. Il nuovo testo, infatti, non sancisce una mera presunzione, ma in assenza di titolo contrario, afferma la natura comune per tutte quelle cose, impianti e servizi necessari all’uso comune e per quelle opere e impianti strutturalmente e funzionalmente destinati all’uso comune.
La definizione che il nuovo art. 1117 c.c. fornisce delle “parti comuni” è più articolata ed ampia e, al contempo, chiarisce la volontà del legislatore di considerare comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo poi elencarne alcune, ma solo a titolo esemplificativo e non esaustivo.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano