Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


Quando l'amministratore può agire in giudizio

In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione della delibera stessa da parte del condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile 23 gennaio 2014, sentenza n. 1451
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La legge attribuisce all’amministratore il potere di compiere tutti gli atti necessari per la conservazione delle parti comuni dell’edificio: egli deve pertanto assumere le iniziative opportune e necessarie a salvaguardia delle parti comuni, ivi compresa la via giudiziaria.
La legittimazione attiva trova la sua fonte nel combinato disposto degli artt. 1130, comma primo, n. 4 e 1131 c.c., che attribuiscono all’amministratore il potere ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, inclusa la possibilità di richiedere provvedimenti cautelari ex artt. 669 bis e seguenti c.p.c., senza necessità di una specifica deliberazione assembleare che lo autorizzi in tal senso. Per atti conservativi si intendono non soltanto gli atti materiali finalizzati a mantenere l’edificio in buono stato manutentivo, ma anche quelli giudiziari necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile.
L’art. 1131 c.c. conferisce all’amministratore il potere di rappresentanza del condominio sia sostanziale – che si esplica in tutte le attività di gestione del condominio – sia processuale. Egli rappresenta i condomini e può agire in giudizio per tutelare i loro interessi quand’anche il giudizio sia azionato nei confronti di uno dei condomini.
La legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio non necessita di alcuna preventiva autorizzazione assembleare quando egli intenda compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio: il tutto nei limiti delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c. ovvero in quelle maggiori conferitegli dal regolamento di condominio o dall’assemblea. Allorquando invece la rappresentanza esula dalla sfera delle sue attribuzioni, occorre un’apposita investitura deliberata dall’assemblea dei condomini. Spetta inoltre all’amministratore del condominio la legittimazione passiva, vale a dire la possibilità di essere convenuto in giudizio per qualsivoglia azione concernente le parti od i servizi comuni dell’edificio sempre che la controversia non esorbiti i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento: la sua legittimazione passiva sussiste altresì anche per le controversie eventualmente promosse dal singolo condomino nei confronti del condominio.
La legge 220/2012 non ha inciso sul contenuto precettivo dell’art. 1131 c.c. fatta eccezione per un minimo chiarimento intervenuto al primo comma, resosi necessario a causa dell’introduzione, nell’ordito codicistico, del nuovo art. 1130 bis c.c. : in sostanza il Legislatore del 2012 ha mantenuto il raccordo tra l’art. 1131 c.c. in tema di rappresentanza dell’amministratore con l’art. 1130 c.c. che ne regola le attribuzioni.
L’ amministratore che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, di tale sua veste. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l'azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell'ente di gestione, non ha l'onere di dimostrare tale veste. Quando invece la rappresentanza esula dalla sfera di dette attribuzioni, essa deve essere necessariamente sorretta da apposita investitura deliberata dall’assemblea condominiale o prevista dal regolamento. La rappresentanza attiva dell’amministratore, per le cause che non rientrano nella sfera delle sue attribuzioni, si determina in base agli specifici poteri a lui conferiti dall’assemblea a norma dell’art. 1131 c.c. e non in virtù di un mandato generale a norma dell’art. 1708 c.c. Si tratta invero di un potere-dovere che la legge espressamente riconosce in capo all’amministratore e che sul piano processuale si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, ricomprendendo anche tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali anche quelle di natura risarcitoria, con esclusione soltanto delle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono e che non costituiscono pertanto atti conservativi.
Non va sottovalutato l’obbligo dell’amministratore, pena il risarcimento dei danni, di relazionare subito i condomini qualora riceva un atto giudiziario riguardante una questione che esorbita le proprie normali attribuzioni: secondo quanto disposto dall'art. 1131 comma 3 c.c. egli è obbligato ad informare tempestivamente l'assemblea della notifica di atti e/o provvedimenti giudiziari il cui contenuto non sia riconducibile al novero delle proprie attribuzioni istituzionali, come delineate dall'art. 1130 c.c. o ampliate da concorrente previsione del regolamento condominiale; in caso contrario deve escludersi la configurabilità di tale dovere di informativa. Qualora il condominio si sia costituito in giudizio in virtù di mandato conferito anche per il giudizio di appello, il mutamento in corso di causa della persona dell'amministratore che aveva rilasciato la procura alle liti non incide sul rapporto processuale, che è in ogni caso riferito, sia dal lato passivo sia da quello attivo, al condominio, quale ente di gestione che opera in rappresentanza e nell'interesse dei condomini
In tema di rappresentanza si è pronunciata la S.C. a sezioni unite affermando il principio secondo cui l’amministratore del condominio, non potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri – ai sensi del secondo e terzo comma dell’art. 1131 c.c. – ancorchè possa costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, tuttavia deve necessariamente ottenere la ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
La decisione in commento ritiene che tale principio non sia di ostacolo all’affermazione della massima di cui in epigrafe, in considerazione del fatto che tale principio trova applicazione espressamente nei giudizi che esorbitano dai potere dell’amministratore, ossia quelli di cui al secondo e terzo comma dell’art. 1131 c.c.
Nella fattispecie esaminata dalla S.C. si verte nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore trattandosi di giudizio promosso da un condomino di impugnazione di delibera assembleare. Osservano i giudici di legittimità che sarebbe veramente defatigatorio e nell’ottica di un assurdo “iperassemblearismo” ritenere che l’amministratore debba necessariamente ed obbligatoriamente convocare ogni volta un’assemblea per ottenere il nulla osta per agire o resistere in una opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento degli onere condominiali, o all’impugnativa di una deliberazione assembleare.
In conclusione, così come l’amministratore è tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio, del pari è legittimato a resistere nel giudizio di appello avverso la decisione di primo grado che respinge l’impugnazione della delibera di ripartizione di spese per il rifacimento del lastrico.
L’autorizzazione dell’assemblea è richiesta soltanto per i giudizi attivi e passivi che esorbitano dalle incombenze proprie dell’amministratore.
Nella vicenda esaminata dalla S.C. il condomino proprietario di un appartamento strutturato su due livelli con accesso ad un terrazzo-lastrico di copertura aveva impugnato la deliberazione di riparto delle spese di rifacimento del lastrico contestando l’addebito, oltre a 1/3, della quota suo restanti 2/3. Il giudizio di primo grado si era concluso con il rigetto della domanda, ma la corte d’appello ha riformato la decisione e annullato la delibera assembleare. Il Condominio ha perciò proposto ricorso per cassazione al quale il condomino ha resistito con controricorso eccependo la carenza di legittimazione dell’amministratore ad impugnare la sentenza in mancanza di preventiva autorizzazione dell’assemblea. La S.C. nel respingere il ricorso del Condominio, ha altresì ritenuto infondata l’eccezione di carenza di legittimazione ad agire.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)