Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Tabelle millesimali


Quale maggioranza per modificare le tabelle millesimali

L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, di conseguenza la revisione delle tabelle anche se di origine contrattuale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile 12 febbraio 2014, sentenza n. 3221
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La S.C. ribadisce il principio affermato dalle S.U. nel 2010, che era stato applicato nella vicenda esaminata con la pronuncia in commento sia dal tribunale di prime cure sia dalla corte d’appello e, di conseguenza rigetta il proposto ricorso.
Il caso trae origine dall’impugnazione della delibera assembleare ritenuta illegittima dal singolo condomino con riferimento, tra l’altro, alla modifica delle tabelle millesimali.
In concreto, il condomino si duole del fatto che nel riparto delle spese i millesimi di un box di proprietà di altro condomino siano stati conteggiato in un’altra scala: una ricollocazione meramente formale che di fatto non aveva modificato le tabelle né la quota millesimale del condomino impugnante.
Rigettate le domande dal giudice di primo grado, veniva interposto appello che veniva rigettato dalla corte di merito.
La decisione è stata censurata sotto diversi profili e veniva proposto ricorso per la sua cassazione articolato in ben dieci motivi, tutti disattesi dalla corte di legittimità.
In particolare, il condomino ricorrente ha formulato il quesito di diritto chiedendo se le tabelle millesimali contrattuali contenute nei singoli atti di vendita predisposti dal costruttore possano essere modificate soltanto con l’unanime consenso di tutti i condomini oppure solo ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. nei casi ivi previsti e se è da ritenersi illegittima la divisione, operata da un condomino della propria unità immobiliare, in due distinte, cedendone una in proprietà a terzi e suddividendo i millesimi originari in due parti e se è legittima la delibera dell’assemblea che ratifica a maggioranza semplice il comportamento di tale condomino facendo partecipare al voto un condomino in più di quelli contrattualmente previsti, alterando il numero dei partecipanti e le maggioranze assembleari, modificando l’originaria partecipazione alle spese dell’unità scissa e spostando la nuova unità (box) da una scala all’altra, alterando la suddivisione delle spese di cui all’art. 1123 comma 3 c.c.
Le tabelle millesimali sono la rappresentazione di un rapporto di valore consistente nella quantificazione della relazione che intercorre tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva ( intero edificio). Sono la raccolta e l’elencazione di un certo numero di frazioni aritmetiche, nelle quali il numeratore è rappresentato dal valore della proprietà esclusiva ed il denominatore dal valore dell’intero edificio. L’intera frazione deve essere poi rapportata convenzionalmente a mille ( millesimi), così da rendere i valori omogenei sotto il profilo aritmetico ed utilizzabili quindi per effettuare i calcoli della gestione.
Proprio per le tipiche finalità che devono assolvere ( riparto delle spese e funzionamento dell’assemblea), è da escludersi che alle tabelle possa attribuirsi qualsiasi effetto reale, avendo le stesse una natura meramente dichiarativa, di semplice accertamento del rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero edificio, senza che con esse si determini la costituzione e/o la modificazione di diritti sui singoli beni.
Esse dunque rappresentano un rapporto di valore che preesiste alla loro redazione, limitandosi le stesse a fotografare il predetto esistente rapporto di valore in maniera solo dichiarativa. Tale prospetto è del tutto indipendente da qualsivoglia valore economico della singola unità immobiliare sita in condominio, dal quale rimane completamente estraneo: le proprietà dei condomini sono quelle che sono e la loro partecipazione alle titolarità delle cose comuni deriva dalla legge, senza che né la proprietà esclusiva né la partecipazione alla proprietà delle cose comuni possano essere condizionate dalla approvazione della tabella millesimale, che incide invece sugli obblighi di contribuire alle spese e non sul valore dalle proprietà.
L’operazione che viene eseguita per costruire la tabella millesimale è quella di dividere idealmente l’intero edificio condominiale in mille parti, da attribuirsi poi pro quota a ciascuna unità immobiliare sulla base di requisiti intrinseci che ad esse spettano secondo specifici criteri da determinarsi in relazione al volume e alla superficie dei vani, alla loro esposizione e all’uso che ne viene fatto.
L’approvazione delle tabelle millesimali costituisce un atto di mera natura valutativa dello stabile già esistente, è un riconoscimento dell’esatta operazione di calcolo inerente alla proporzione tra il valore di ogni singola unità di proprietà esclusiva e quello dell’intero edificio.
Si tratta di una presa d’atto da parte dei condomini di una traduzione in termini aritmetici di superfici misurate a metro quadro rapportandole tra loro. Seppure con l’accorgimento di prevedere coefficienti correttivi di natura oggettiva che ne diminuiscano o ne aumentino il valore, quale, tra gli altri, l’esposizione, l’altezza del piano, la destinazione d’uso.
Proprio su tali argomentazioni e considerazioni è intervenuta la Cassazione a sezioni unite ed ha posto fine alla questione se l’approvazione delle tabelle costituisse o meno un atto negoziale, eccettuata l’ipotesi prevista dal co. 1 dell’art. 1123 c.c. di una diversa convenzione: in due decisioni è stato stabilito che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale e pertanto non necessita del consenso unanime dei partecipanti al condominio, essendo sufficiente la maggioranza qualificata richiesta per l’approvazione del regolamento di condominio.
Anche nella vicenda in esame, i giudici sia di merito sia di legittimità hanno evidenziato che l’approvazione delle tabelle, in sostanza, non si poneva come fonte diretta dell’obbligo contributivo dei singoli condomini, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica. L’assemblea pertanto ben poteva approvare le tabelle con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, co. 2, c.c.).
Osserva la S.C. che nel caso esaminato la scissione del box dall’appartamento era stata censurata non già in quanto in sé illegittima (per altro lo scorporo non è di pe sé illegittimo), ma in quando aveva comportato – a dire del condomino ricorrente – un diverso criterio di ripartizione delle spese. La doglianza è stata ritenuta infondata in quanto nessuna violazione di legge poteva dirsi essersi verificata: non l’art. 1118 c.c. posto che il ricorrente si duole di un asserito maggior esborso per spese condominiali, non gli artt. 1135, 1136 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c., perché anche se di volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, essa non avrebbe comunque richiesto per la sua valida approvazione l’unanimità dei consensi, ma la semplice maggioranza. Infine neppure può dirsi violato l’art. 1123 c.c., disposizione che non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi devono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano e, nel caso di edificio con più scale afferma che le spese per la manutenzione di esse sono ripartite tra il gruppo di condomini che ne trae utilità. Nella fattispecie esaminata la diversa allocazione del box non viola il criterio legale.
Va tuttavia evidenziato che la L. n.220/12 precisa e conferma, modificando l’art. 69 disp. att. c.c., che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale …. possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Viene dunque riaffermato il principio per cui l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientra nella competenza dell’assemblea, ma costituisce oggetto di un negozio di accertamento che, come tale, richiede il consenso di tutti i condomini. In mancanza di tale consenso, alla formazione delle tabelle millesimali provvede il giudice su istanza degli interessati
E’ superato dunque ogni dubbio interpretativo in relazione al principio affermato nelle citate sentenze delle SS.UU. secondo cui per la revisione o la modificazione delle tabelle millesimali sarebbe stato sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2°, c.c.: ciò sul presupposto che, essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento e che, giusto il dettato del terzo comma dell’art.1138 c.c., questo poteva essere approvate – e quindi modificato – con la predetta maggioranza, sarebbe stato un paradosso dare credito alla teoria della approvazione unanime della tabella, poiché il documento principale (il regolamento) poteva essere invece approvato e modificato a maggioranza, mentre il suo semplice allegato (la tabella dei millesimi) avrebbe richiesto la unanimità e la forma scritta. La modifica delle tabelle millesimali rientrava quindi a pieno titolo tra le attribuzioni dell’assemblea, che pertanto poteva deliberare in tal senso con le stesse maggioranze che l’art. 1138, comma 3°, c.c. prevedeva per l’approvazione del regolamento. Per lungo tempo si era ritenuto che l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientrasse nella competenza dell’assemblea, ma che costituisse oggetto di un negozio di accertamento che, come tale, richiedeva il consenso di tutti i condomini. In mancanza di tale consenso, alla formazione delle tabelle millesimali provvedeva il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con le richiamate sentenze, sono state invece estremamente chiare nell’affermare che le tabelle millesimali di natura contrattuale dovevano continuare a potersi modificare con il consenso unanime di tutti i condomini. Sono contrattuali solo quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall’art. 1123, comma1, cod. civ., non essendo sufficiente il solo fatto di essere allegate e richiamate in un regolamento predisposto dall’originario proprietario dell’edificio (e accettato da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari) ovvero formato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)