Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


L'amministratore deve essere autorizzato a fare una causa legale

La proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma ad ottenere la declaratoria di esistenza del preteso diritto reale a favore del condominio, deve, in difetto di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, ritenersi esorbitante dai poteri deliberativi dell’assemblea condominiale, da un lato, e da quelli di rappresentanza processuale del condominio da parte dell’amministratore, dall’altro. L’amministratore non è da ritenere litisconsorte necessario dei singoli condomini, per essere sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto di potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c.
Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza del 5 giugno 2014 n. 12678
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Neppure la legge 220/2012, di modifica delle disposizioni in materia di condominio, ha introdotto novità in tema di rappresentanza del condominio: la riforma non ha inciso in nulla sul contenuto precettivo dell’art. 1131 c.c., norma che, continuando a far riferimento alle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. , conferisce all’amministratore il potere di rappresentanza sostanziale del condominio, che si esplica in tutte le attività di gestione del condominio e permane anche dopo la cessazione dell’incarico e sino a che non venga sostituito, ed il potere di rappresentanza processuale. L’amministratore rappresenta i condomini e può agire in giudizio per tutelare i loro interessi quand’anche il giudizio sia azionato nei confronti di uno dei condomini. La legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio non necessita di alcuna preventiva autorizzazione assembleare quando egli intenda compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, il tutto nei limiti delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c. ovvero in quelle maggiori conferitegli dal regolamento di condominio o dall’assemblea: quando invece la rappresentanza esula dalla sfera delle sue attribuzioni, occorre un’apposita investitura deliberata dall’assemblea dei condomini. Spetta inoltre all’amministratore del Condominio la legittimazione passiva, vale a dire la possibilità di essere convenuto in giudizio per qualsivoglia azione concernente le parti od i servizi comuni dell’edificio sempre che la controversia non esorbiti i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento: la sua legittimazione passiva sussiste altresì anche per le controversie eventualmente promosse dal singolo condomino avverso il Condominio. In sostanza, mentre dal lato passivo, l’amministratore può essere convenuto in giudizio ogni qual volta sia parte il condominio, dal lato attivo la rappresentanza è limitata alle competenze che la legge gli attribuisce che possono essere ampliate dalla volontà unanime dei condomini espressa nel regolamento o dalla maggioranza espressa in assemblea. Tuttavia, quando si tratti di agire di azioni finalizzate all’accertamento o alla costitutive di diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi atti di acquisto, nessuna legittimazione ha il condominio e nessuna rappresentanza ha l’amministratore.
Il principio ribadito dalla S.C. nella sentenza in commento è dunque attuale e di esso continuerà a farsi applicazione anche nel vigore della novellata disciplina.
Nel caso di specie l’iniziativa assunta dall’amministratore del condominio aveva ad oggetto la domanda ex art 1079 c.c. (actio confessoria servitutis) diretta ad accertare e dichiarare il diritto di passo pedonale e carraio attraverso il fornice dell’edificio di proprietà della parte convenuta.
Nonostante l’eccezione sollevata dal convenuto di carenza di legittimazione dell’amministratore del condominio e di legitimatio ad causam del condominio, il giudice di prime cure accoglieva la domanda e dichiarava la titolarità in capo al condominio attore del diritto di passo pedonale e carraio.
La corte d’appello dichiarava il difetto di legittimazione ad causam del condominio e rimetteva la causa avanti al giudice di primo grado per l’integrazione del contraddittorio. La corte di merito riteneva sussistere la rappresentanza sostanziale dell’amministratore, ma rilevato che la domanda aveva ad oggetto l’accertamento del diritto di servitù riferito ai singoli condomini, considerava necessario uno specifico mandato da parte di ciascuno di essi all’amministratore perché lo stesso fosse legittimato a proporla, mandato che nella fattispecie non risultava essere stato conferito. In altri termini, la corte d’appello, pur ritenendo che l’amministratore legittimato a proporre l’azione, rilevato che il procedimento doveva necessariamente svolgersi con la partecipazione di tutti i condomini, rimetteva al giudice di primo grado ordinando l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli stessi.
Contro tale decisione la parte convenuta ha proposto ricorso per cassazione censurando la decisione della corte di merito sotto diversi profili.
In primo luogo parte ricorrente si duole che la corte di merito abbia ritenuto legittimato l’amministratore del condominio a promuovere l’azione inerente il diritto di servitù ritenendo la stessa esulare dalle attribuzioni conferite al medesimo dalla legge (art. 1130 c.c.) e dalla sfera di rappresentanza (art. 1131 c.c.).
Inoltre, parte ricorrente, deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. e degli artt. 102 e 354 c.p.c., censurava la sentenza della corte d’appello di nullità in quanto pur avendo affermato l’estraneità dell’amministratore del condominio alla causa, ha ritenuto invece di rimettere il procedimento al giudice di primo grado perché fosse integrato il contraddittorio.
Entrambe le censure sono state considerate fondate dalla S.C. che ha perciò cassato la sentenza della corte d’appello dichiarando inammissibile la domanda di accertamento del diritto di servitù proposta dall’amministratore del condominio. I giudici di legittimità hanno altresì deciso che nel caso di specie non ricorre l’ipotesi di litisconsorzio necessario (art. 102 c.p.c.) e dunque aveva errato la corte di merito nel rinviare al giudice di prime cure (ex art. 354 c.p.c.) perché fosse integrato il contraddittorio: nella fattispecie non si verteva nell’ipotesi di litisconsorzio necessario di natura sostanziale e peraltro alcuno dei soggetti legittimati (i singoli condomini) era stato evocato in giudizio.
Con l’occasione i giudici di legittimità hanno ribadito principi ormai consolidati in ordine alla natura giuridica dell’amministratore, quale organo al quale nel condominio è affidata la gestione amministrativa, e alle funzioni che la legge gli affida, in particolare in ordine alla tutela giudiziale dei diritti appartenenti al condominio e ai singoli condomini.
Ancora una volta è ribadito che il condominio è un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica: l’amministratore, perciò, non è l’organo rappresentativo di un soggetto giuridico, ma – come per altro ha chiarito la recente legge 220/2012 – il mandatario dei condomini che trova la fonte dei suoi poteri nella nomina dell’assemblea e nel dettato legislativo. Le sue attribuzioni sono delineate dall’art. 1130 c.c. e concernono la gestione dei beni e dei servizi comuni e, in generale, l’esecuzione delle deliberazioni assembleari inerenti la medesima gestione, nonché l’assunzione di iniziative, anche processuali, a tutela delle parti comuni. Maggiori poteri possono essere conferiti all’amministratore dal regolamento condominiale o dall’assemblea, ma pur sempre nell’ambito della gestione e tutela dei beni comuni.
L’amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130, o dei maggiori poteri che gli conferisce il regolamento o l’assemblea: egli dunque può agire in giudizio senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare nel caso in cui intenda compiere azioni conservative dei diritti inerenti le parti comuni.
Fuori dalle sue attribuzioni, l’amministratore può rappresentare i condomini, ma solo se dotato di apposita investitura deliberata dall’assemblea o prevista dal regolamento.
L’amministratore, tuttavia, rappresenta il condominio e non già i singoli condomini, così che la sua legittimazione ad agire, nell’ipotesi di pretese concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari) può trovare fondamento soltanto nel mandato che ciascun condomino gli abbia conferito.
Nessuna legittimazione ha l’amministratore a promuovere azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio, a meno che non si tratti di atti meramente conservativi.
Il sistema – osservano i giudici di legittimità – delinea due situazioni: quella di carattere condominiale e quella di carattere individuale del singolo condomino: solo in ordine alla prima situazione l’amministratore può esercitare la funzione di rappresentanza, mentre per la seconda potrà farlo, ma solo se il singolo condomino a ciò lo legittimi conferendogli espressa procura.
Quando si tratta di agire in giudizio a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, l’amministratore potrà assumente la rappresentanza dei singoli partecipanti al condominio non già attraverso una deliberazione a maggioranza ancorchè qualificata dell’assemblea, ma solo in forza di mandato conferitogli da ciascuno dei partecipanti, anche attraverso una deliberazione assembleare purchè assunta all’unanimità dei condomini.
La domanda diretta ad ottenere l’accertamento di un diritto di servitù di transito ha per oggetto l’estensione del diritto di proprietà che ciascun condomino ha acquisito con l’atto di acquisto della singola unità immobiliare, si tratta perciò di un’azione a cui è legittimato il singolo che esula dai poteri dall’assemblea e, di conseguenza, non può formare oggetto di una deliberazione con cui attribuire la rappresentanza all’amministratore. L’assemblea, infatti, può deliberare, con le prescritte maggioranza, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell’edificio o il condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell’amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini sulle parti comuni, ma non anche sulle questioni concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari. Tra questi ultimi rientrano le azioni reali, tra cui è da comprendere la domanda ex art 1079 c.c. (actio confessoria servitutis) diretta ad accertare e dichiarare il diritto di passo pedonale e carraio, diritto che solo il singolo condomino è legittimato a far valere giacchè il suo accoglimento comporta un ampliamento delle facoltà connesse al diritto di proprietà, ancorchè nella particolare situazione condominiale, con ogni conseguente onere anche in ordine alle spese derivanti per la sua manutenzione e conservazione.
La domanda proposta dall’amministratore è stata dunque dichiarata inammissibile e la sentenza della corte d’appello cassata senza rinvio.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)