Raccolta Sentenze - Compravendita
Liti e azioni legali


Quando un accordo formale può dirsi contratto preliminare

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice del merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificre di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.
Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 6 marzo 2015 sentenza n. 4628
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La recente pronuncia delle S.U. interviene per superare un contrasto insorto tra la stessa S.C. e la dottrina in merito alla ammissibilità, validità ed efficacia del c.d. preliminare di preliminare.
Proprio la S.C. aveva infatti escluso potesse configurarsi un tale contratto per la nullità della causa ritenendo non meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione.
Per contro in dottrina si era sostenuto del tutto ammissibile e lecito il contratto con cui le parti, nell’ambito del complesso iter negoziale che caratterizza la compravendita immobiliare, ben possono accordarsi impegnandosi a stipulare un contratto preliminare, che conterrà l’impegno a stipulare il contratto definitivo.
Il contratto preliminare è un contratto che obbliga le parti, venditore e compratore, a stipulare un altro distinto contratto definitivo predeterminandone il contenuto: con esso il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo della proprietà (o di altro diritto reale) in relazione ad un determinato bene, con ogni conseguenza giuridica, compresa la corresponsione del prezzo convenuto nel termine di solito stabilito coincidente con il momento della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita.
Nel gergo comune il preliminare di compravendita è denominato impropriamente “compromesso”, termine che sta invece ad indicare l’accordo con cui le parti convengono di affidare ad arbitri la soluzione di una controversia (art. 806 c.p.c.).
Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un futuro contratto esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 1325 c.c.): l’accordo delle parti, l’oggetto, la causa e la forma scritta.
Il contratto preliminare, infatti, ha lo scopo di assicurare una garanzia generica in favore di entrambi i contraenti predeterminando il contenuto del futuro contratto di compravendita, allo scopo di evitare, innanzi tutto, il ritardo nella stipulazione del definitivo contratto a causa di incertezze su elementi essenziali dell’accordo stesso, quali la precisa individuazione del bene, le sue caratteristiche, il prezzo, le modalità di pagamento e gli eventuali diritti di terzi; al contempo, evitando che una delle parti possa sottrarsi all’obbligo di concludere il definitivo sostenendo di non essere stata in condizione di conoscere le caratteristiche del bene o altri elementi che lo rendono non commerciabile.
Affinché il preliminare svolga la propria funzione occorre dunque che tutti gli elementi essenziali del contratto siano presenti, giacché in mancanza non può sorgere alcun valido contratto e, conseguentemente, nessun impegno: la mancanza di un elemento essenziale o il difetto di esso influiscono sulla validità del negozio, rendendolo nullo o annullabile.
In genere, perché sussista il primo di tali elementi, l’accordo delle parti, occorre una manifestazione di volontà espressa da un soggetto capace di esprimerla.
L’oggetto è costituito dalle prestazioni negoziali: nel caso del contratto preliminare di compravendita esso consiste nel bene promesso in vendita e nel prezzo promesso per l’acquisto.
La causa è la ragione essenziale del contratto, che giustifica le prestazioni: nel preliminare la causa è “tipica”, in quanto il contratto di vendita che le parti si impegnano a stipulare è uno dei contratti tipici disciplinati dal codice civile (artt. 1470 e segg. c.c.). La mancanza di causa determina la nullità del contratto: ciò accade nel caso in cui il contratto sia stipulato in assenza, da parte dell’acquirente, di qualsiasi seria intenzione di pagare il prezzo concordato.
La forma scritta del contratto preliminare avente ad oggetto un bene immobile è prevista a pena di nullità (art. 1351 c.c.): la nullità comporta che nessun degli effetti voluti possa realizzarsi.
Il termine, ossia l’indicazione di una data entro cui le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo, non è un elemento essenziale del contratto preliminare, perciò in mancanza, esso può essere fissato giudizialmente.
Ancorché il contratto preliminare sia un contratto preparatorio, esso va distinto dalle intese preparatorie di un contratto definitivo (c.d. puntuazioni) che non fanno sorgere l’obbligo per le parti di concludere il contratto, ma eventualmente danno origine ad una responsabilità di carattere precontrattuale (art. 1137 c.c. c.d. culpa in contrahendo).
Il caso sottoposto al vaglio delle S.U. trae origine dalla domanda ex art. 2932 c.c. promossa dai promittenti venditori a cui resistevano i convenuti sostenendo non essere in presenza di un vero e proprio preliminare ma di una semplice puntuazione, prima di efficacia obbligatoria comunque non suscettibile di esecuzione. La scrittura privata posta a fondamento della pretesa attorea conteneva infatti l’impegno a stipulare il contratto preliminare allorquando la banca avesse dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca gravante sul bene promesso in vendita.
Il giudice di prime cure respinse la domanda qualificando la scrittura come preliminare di preliminare e, in quanto tale, nullo per difetto di causa. Anche la corte d’appello confermò la decisione sostenendo che il preliminare ha una funzione giuridicamente apprezzabile solo se è idoneo a produrre effetti diversi da quelli di un contratto preparatorio. Nel caso di specie il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegnarsi a stipulare alle medesime condizioni e sul medesimo bene, pertanto il primo contratto doveva ritenersi nullo per difetto di causa e così rigettava anche la domanda di risoluzione e risarcimento danni per inadempimento svolta dai promittenti venditori.
I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso e rimesso ad altra sezione della medesima corte d’appello la decisione sulla questione, enunciando il principio di cui alla massima.
Il ragionamento delle S.U. è certo condivisibile: la negoziazione in ambito immobiliare è caratterizzata da un processo di formazione del contratto definitivo con cui si attua il trasferimento che non può essere rigorosamente limitato alle sole due fattispecie, preliminare e rogito, ma si articola in una serie di scritture che impegnano le parti, talvolta, solo a stipulare il solo preliminare e tale impegno è giustificato da regioni economico giuridiche meritevoli di tutela.
D’altra parte, come sottolineano i giudici della S.C., la causa del contratto va intesa come ricerca della utilità del contratto, ossia della sua complessiva razionalità ed idoneità ad espletare una funzione commisurata sugli interessi concretamente perseguiti dalle parti attraverso quel rapporto contrattuale (la c.d. “causa in concreto”).
Pertanto, quando l’accordo contiene un mero obbligo ad obbligarsi a stipulare un preliminare che non ha un contenuto ulteriore o differenziato rispetto all’accordo stesso, si sarà in presenza di un contratto nullo. Quando invece, ad esempio, le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo, ma escludono l’applicabilità dell’art. 2932 c.c., si è in presenza di un valido preliminare di preliminare.
Certo non può avere validità ed efficacia quel contratto che pur contenendo tutti gli elementi del preliminare di compravendita si limiti ad obbligare i contraenti a stipulare un altro preliminare: ossia non si può riconoscere alcuna utilità (e dunque validità) ad un contratto che sia finalizzato alla mera ripetizione del primo, perché identici sono i contenuti.
I giudici di legittimità, in sintesi, ritengono che sia valida l’obbligazione che ha per oggetto non il contrarre, ma il contrattare, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può di per sé essere connotata da disvalore se corrisponde a un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale.
Occorre perciò che il giudice del merito indaghi in concreto se l’accordo è riconducibile a una fase sostanzialmente precontrattuale in cui la formazione del vincolo è limitata a una parte de regolamento, con la conseguenza che, in caso di inadempimento, sarà dovuto il risarcimento del danno.
Il ricorso è stato perciò accolto e la corte di merito è chiamata a verificare la sussistenza di una causa in concreto dell’accordo dichiarato che lo renda meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)