Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


Compete al conduttore il disbrigo delle pratiche autorizzative

Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, 9 giugno 2015 n. 11865
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

Giunge al vaglio della S.C. la questione relativa alla idoneità dell’immobile locato per la destinazione contrattualmente convenuta. La vicenda trae origine dall’iniziativa assunta dalla parte conduttrice di un immobile destinato ad uso non abitativo e specificamente ad attività di autorimessa che non aveva in concreto potuto realizzarsi per l’inidoneità dell’immobile ai fini della normativa antincendio, tanto che non era stata la concessa l’autorizzazione.
Parte conduttrice aveva così chiesto la restituzione del deposito cauzionale e il risarcimento dei danni per non aver potuto destinare all’uso indicato in contratto. Il locatore invece aveva contestato la pretesa e chiesto a propria volta la risoluzione per inadempimento del conduttore per omesso pagamento del canone. Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda del conduttore condannato il locatore alla restituzione del deposito cauzionale ed al risarcimento dei danni liquidati in via equitativa.
Nel giudizio d’appello la corte di merito aveva totalmente riformato la decisione di prime cure e accogliendo la domanda riconvenzionale del locatore aveva dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore consistente nel mancato pagamento del canone e lo aveva condannato alla corresponsione, oltre alle spese del doppio grado di giudizio.
Avverso la decisione della corte d’appello ricorreva in cassazione il conduttore ritenendo la decisione errata per la violazione delle disposizioni di legge in tema di obbligazioni del conduttore.
Le obbligazioni del locatore sono elencate nell’art. 1575 c.c. e pur non essendo le uniche previste per legge - posto che altre sono contenuti nei successivi articoli dal 1576 al 1586 c.c. ed altre ancora possono essere contemplati in specifiche clausole contrattuali - sono considerate obbligazioni tipiche o principali o essenziali, per distinguerle da quelle atipiche, o secondarie, o non essenziali. Si tratta sostanzialmente di tre obblighi: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Tutte le obbligazioni poste a carico del locatore sono comunque riconducibili principalmente all’obbligo di far godere della cosa locata il conduttore.
Tali obbligazioni che il locatore assume con la stipula del contratto cessano quando è decorso il tempo contrattuale stabilito per la durata della locazione o quando la locazione è venuta a cessare per altra causa: la circostanza che il conduttore permanga nella detenzione del bene integra un'occupazione abusiva per cui il locatore non è più tenuto all'adempimento delle prestazioni poste a suo carico.
Costituiscono vizi della cosa locata quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale.
La presenza dei vizi non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento
La S.C. ha escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale; neppure costituisce inadempimento del locatore il manifestarsi di vizi determinati da accadimenti accidentali, come ad esempio, quelli riguardanti il cattivo funzionamento degli scarichi e la difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche. Il locatore, tuttavia, è responsabile anche per i danni derivanti dall'esistenza di vizi preesistenti la consegna, ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui lo stesso poteva conoscerli usando l'ordinaria diligenza: l'onere della prova relativa all'impossibilità di conoscere i vizi con l'uso dell'ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore costituisce una valutazione di merito tale da escludere la sua sindacabilità nel giudizio di legittimità se non per vizi logici o giuridici. Se l’immobile locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il normale godimento secondo l’uso contrattualmente pattuito, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto o una giusta riduzione del canone proporzionalmente alla riduzione dell’utilità. Tale garanzia opera però solo se i vizi, al momento della stipula del contratto, erano sconosciuti al conduttore e non erano da lui facilmente riconoscibili. Diversamente, in difetto di pronta denuncia al locatore, deve ritenersi che egli abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando l’immobile nello stato in cui risultava al momento della consegna.
Perché possa realizzarsi il godimento è imprescindibile la consegna del bene oggetto della locazione: la principale obbligazione del locatore è dunque quella di porre in essere una situazione che consenta al conduttore l’uso e il godimento della cosa, che si realizza, normalmente, con la consegna della cosa stessa, ossia attraverso un’attività mediante la quale viene attuato il trasferimento al conduttore della detenzione e del potere di fatto che consente il soddisfacimento del suo interesse. L’oggetto della locazione deve essere consegnato in buono stato di manutenzione ed il locatore deve altresì mantenerlo tale, conservandolo in condizioni che lo rendano idoneo all’uso convenuto: in altri termini, grava sul locatore una presunzione di responsabilità che può essere vinta solo con una prova contraria che dimostri l’imputabilità dell’evento al caso fortuito oppure al fatto illecito del terzo. La norma è però derogabile dalle parti che possono validamente e lecitamente concludere un contratto di locazione avente ad oggetto un bene in condizioni mediocri o scadenti, con la conseguenza che gli obblighi di manutenzione e riconsegna saranno adeguati allo stato della cosa all’atto della consegna e non migliorativi.
Il locatore deve altresì mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e durante la locazione è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’obbligo di manutenzione in capo al locatore ha dunque contenuto positivo di “fare” che presuppone la consegna ed ha per contenuto una serie di comportamenti diretti alla conservazione dello stato dell’immobile quale era al momento della consegna. Mantenere significa non solo intervenire per eliminare i guasti che si verificano nel corso della durata del contratto, ma anche provvedere alla esecuzione di opere periodiche tendenti ad evitare che il tempo e l’uso del bene portino ad un progressivo degrado, limitando il godimento del conduttore. Tale obbligo, però, mentre impone al locatore di mantenere la cosa locata idonea all'uso convenuto, non implica che egli sia tenuto a modificarla o trasformarla, rispetto allo stato esistente al momento della stipula della locazione, per renderla idonea all'esercizio di una specifica attività per cui è stata locata, e pur se determinati requisiti siano prescritti dalla pubblica autorità.
Il principio è da tempo consolidato ed è stato ribadito nella decisione in commento: salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, con la conseguenza che, nel caso in cui il conduttore non ottenga la necessaria autorizzazione, non si può configurare alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, anche nell’ipotesi in cui il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato . Il locatore non è tenuto ad apportare alla cosa le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso.
La S.C. ha dunque respinto il ricorso e confermato la decisione della corte d’appello che, facendo applicazione del consolidato principio, ha escluso fosse onere del locatore attivarsi ed effettuare modifiche nei locali oggetto di locazione per adeguarli all’uso particolare e specificamente individuato nel contratto. I giudici di legittimità hanno precisato che soltanto nell’ipotesi in cui tale onere formi oggetto di una specifica pattuizione può dirsi integrata l’obbligazione in capo al locatore; diversamente non basta la mera enunciazione che la locazione sia stata stipulata per un determinato uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Nel caso di specie non risultava assunto dal locatore alcun obbligo di rendere l’immobile locato conforme alla normativa antincendio, e per contro risultava che il conduttore , dopo aver ispezionato i locali li aveva dichiarati idonei allo specifico ed esclusivo uso di autorimessa. Risultava altresì che il medesimo conduttore dava mandato ad un proprio consulente affinchè procurasse il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Nessun inadempimento poteva perciò attribuirsi a parte locatrice perché nessun obbligo faceva capo alla stessa in relazione alla esecuzione di interventi modificativi dello stato dei luoghi ritenuti necessari per il godimento del locale in conformità all’uso pattuito.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano