Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Impianti comuni


L'impianto fognario rientra fra le parti comuni dell'edificio

I manufatti, come le fognature e simili, rientrano tra le parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., le cui spese per la conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Il singolo condomino pur dotato di impianto autonomo, è tenuto in quanto comproprietario dell'impianto fognario condominiale, al pagamento pro quota delle spese necessarie alla sua conservazione in misura proporzionale al valore della sua proprietà esclusiva.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda civile, sentenza del 30 giugno 2015 n. 13415
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

L’elencazione degli impianti comuni è sempre contenuta nel terzo comma dell’art. 1117 c.c. che la legge 220/12 ha modificato fornendo una definizione più articolata della nozione di “impianti comuni” dell’edificio, rappresentando nel contempo, con l’uso di espressioni di contenuto più ampio, una volontà di considerare comune tutto ciò che può essere utile a soddisfare gli interessi dell’intera collettività condominiale.
La nuova versione della norma non comprende più nell’elenco “acquedotti, di fognature o di impianti dell’acqua o del gas o del riscaldamento”, ma più precisamente elenca “ impianti idrici e fognari”, e interi “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo …” .
Rispetto al testo precedente viene definito in modo diverso ed in maniera decisamente più allargata il novero di impianti che ricadono tra le parti comuni.
Impianti centralizzati dunque che sono da considerarsi comuni fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva ovvero, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.
Proprio il terzo comma enuncia la natura condominiale di opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune elencando, in via esemplificativa, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari , i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas e per l’energia elettrica per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo e i relativi collegamenti, con la precisazione che la condominialità finisce nel punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero,in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto in materia di reti pubbliche.
Ciò dimostra una volontà del legislatore di adeguare la normativa vigente alle nuove esigenze del condominio
La presunzione di comproprietà ha per oggetto anche l'impianto di scarico delle acque, ed opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva.
Anche per tale impianto la proprietà è comune sino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini: la ragione di ciò è evidente, perché è proprio al c.d. punto di diramazione che l’impianto perde la sua utilità rispetto a tutte le unità immobiliari per fungere da raccordo che spiega la sua utilità esclusivamente rispetto alle cose di proprietà individuale. Di conseguenza, la porzione di impianto all’interno del singolo appartamento è posta sotto il controllo e la custodia del proprietario dello stesso, a norma dell’art. 2051 c.c. e questi risponderà dei danni, salvo il caso fortuito . E’ stato così affermato che la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, in quanto la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve solo a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo condomino, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve all’uso di tutti i condomini. Di conseguenza, la responsabilità per la sua manutenzione non potrà ricadere in capo al condominio, ma al singolo condominio, non essendo comunque rilevante ai fini della responsabilità come custode del bene l'impossibilità fisica di vigilare, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario.
Con riguardo all'impianto di fognatura di un edificio in condominio, da tempo la S.C., ha affermato il principio secondo cui l'indagine diretta a stabilire se il condomino che non utilizzi detto impianto, per essere l'unità abitativa di sua proprietà collegata con l'imputato idrico sanitario di altro condominio, sia egualmente comproprietario dell'impianto condominiale e quindi, in applicazione dell'art. 1123 c.c., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri indicati nell'art. 1117 c.c. sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto ove debba essere negata in base alla citata norma può essere riconosciuta per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, quando esso abbia natura contrattuale perché predisposta dall'originario unico proprietario dell'edificio e poi accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle debite forme.
La presunzione di comunione può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, come nell’ipotesi in cui la tubazione di scarico è al servizio solo di alcune delle unità immobiliari dell'edificio. E’ stato escluso trattarsi di impianto comune nel caso di condotta per le acque scure destinata al servizio esclusivo di uno solo dei condomini.
Nel caso esaminato dalla S.C. è stato confermato l’obbligo del singolo condomino di partecipare pro quota alla spesa per i lavori di rifacimento dell’impianto fognario comune, pur essendo l’unità immobiliare di proprietà esclusiva dotata di autonomo impianto fognario “a dispersione”.
I giudici di legittimità hanno ritenuto del tutto corretta la decisione di merito che ha condannato il condomino al pagamento pro quota delle spese sostenute dal condominio per lavori di rifacimento dell’impianto fognario. Si osserva che trattandosi di un impianto comune, la manutenzione di esso è a carico di tutti i partecipanti al condominio in quanto comproprietari dell’impianto.
La S.C. ha richiamato i principi consolidati e risalenti per affermare che l’impianto fognario in questione è da ritenersi un impianto comune le cui spese di conservazione sono a carico di tutti i partecipanti al condominio in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
E’ stata respinta la doglianza fondata sulla considerazione che avendo il singolo condomino un impianto autonomo di fognatura e dunque fosse nella condizione di non utilizzare l’impianto comune, avrebbe dovuto essere esentato da ogni spesa ad esso inerente, facendo applicazione del terzo comma dell’art. 1123 c.c. che prevede il concreto utilizzo.
Anche sotto tale profilo il ricorso è stato respinto osservando che l’impianto fognario in questione non poteva considerarsi al servizio di una parte del fabbricato e dunque non trovava applicazione né il secondo né il terzo comma della citata norma.
Ha precisato la S.C. che le spese di mantenimento e conservazione di una parte comune, qual è l’impianto fognario, non rientrano tra quelle di cui ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c.c. che riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri.
Nella fattispecie trova applicazione il criterio previsto dal primo comma della citata norma che, fatta salva diversa convenzione, ripartisce tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi, tutte le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per l’erogazione dei servizi nell’interesse comune; ossia il criterio proporzionale che si applica quando si tratta di cose e di servizi destinati ad un uso indifferenziato da parte dei condomini stessi che trova applicazione per tutte quelle spese che abbiano ad oggetto la conservazione e la manutenzione di beni o servizi comuni.
Il primo comma dell'art. 1123 c.c. è una norma derogabile. Pertanto ben può il regolamento di condominio ovvero l’assemblea (all’unanimità) stabilire criteri diversi da quello della proporzionalità al valore della singola unità immobiliare.
Nel caso esaminato, però, non era stata fornita alcuna prova che sostenesse l’esclusione per il singolo condomino dell’obbligo di contribuire pro quota alle spese per la manutenzione di tale impianto.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)