Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


La nomina giudiziaria dell'amministratore con o senza mediazione?

L’amministratore di condominio può essere revocato dall’Autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino nei casi previsti, in via non esaustiva, dalla legge, E’ un procedimento di volontaria giurisdizione avente natura non contenziosa che viene deciso collegialmente in sostituzione della volontà dell’assemblea. Il legislatore della riforma, pur con formule contraddittorie, sembra avere escluso l’obbligo della preventiva mediazione, ma alcuni Tribunali non sono d’accordo.

Commento

Le problematiche che erano sorte in tema di revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria sembravano avere trovato ampia soluzione con l’entrata in vigore della legge di riforma n.220/12, che nel novellare l’art. 1129 c.c, ha elencato, seppur in via esemplificativa, una serie di casi in cui l’amministratore può essere rimosso dall’incarico da parte dell’autorità giudiziaria.
Ferma dunque la facoltà da parte dell’assemblea di revocare in ogni tempo l’amministratore, anche il giudice, collegialmente e su istanza anche di un singolo condomino, può disporla di fronte a comportamenti contrassegnati da insanabile contrasto con i principi di diligenza, di correttezza e di buona fede a cui l’amministratore deve attenersi nell’espletamento delle sue funzioni gestorie.
Trattasi di un provvedimento che viene reso in camera di consiglio nell’ambito di attribuzioni di volontaria giurisdizione, dove in gran parte si risolvono per lo più in misure cautelari e provvisorie, senza pertanto acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale.
Simili rilievi assumono fondamentale importanza se si considera che l’art.5 ( comma 4, lett. f) del D.Lgs. n.28/10, destinato a disciplinare il procedimento di mediazione, prevede espressamente l’esclusione dall’obbligo dell’espletamento della preventiva mediazione per i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio. Il che porterebbe a ritenere che la richiesta di revoca dell’amministratore non dovrebbe essere preceduta, stante il citato dettato normativo, da alcuna mediazione , vista anche la natura e lo scopo di tale istituto.
Di diverso avviso si è espresso il Tribunale di Macerata con proprio decreto camerale del 10.01.2018 ( in procedimento r.g.v. 5161/17) in cui , “ritenuto che, sulla base del plesso normativo richiamato ( artt. 64 e 71 quater disp,. att.c.c. ) non possono sussistere dubbi in ordine all’applicabilità al procedimento di revoca dell’amministratore della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità” e che “ in senso contrario non può rilevare la previsione contenuta nell’art. 5, comma 4, lett,f, D.Lgs 28/10 ( omissis) .., atteso che è evidente che gli artt. 71 quater e 64 disp. attt. C.c. rappresentano norma speciale nella specifica materia del condominio … “ , ha ritenuto necessario, sotto pena di improcedibilità della domanda avanzata dal ricorrente, il preventivo espletamento del procedimento di mediazione ed ha quindi assegnato alle parti il termine previsto dalla legge per provvedervi, fissando contestualmente la data dell’udienza per la prosecuzione del giudizio.
A giustificazione del proprio assunto il Collegio pone il chiaro dettato dell’art. 71 quater disp. att. c.c. ( inserito dal legislatore della L. 220/12 nel corpo normativo del codice civile quando peraltro l’art. 5, comma 1 del D.lgs. 28/10 era stato dichiarato incostituzionale per difetto di delega)che include tra le controversie soggette a mediazione obbligatoria ante causam tutte quelle in materia di condominio derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione anche degli articoli da 61 a 72 Disp. Att. . Tra questi, l’art. 64 che disciplina il procedimento di revoca dell’amministratore nei casi indicati dagli artt. 1129, comma 11, c.c. e 1131, comma 4, cod. civ.
In quanto norma speciale, l’art.71 quater disp. att.c.c. deve prevalere sulla norma generale di cui al citato art. 5, comma 4, lett. f, D.Lgs. 28/10, talché quest’ultimo non è affatto di ostacolo all’obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione.
Un ragionamento contrario porterebbe a ritenere implicitamente abrogati gli artt. 71 quater e 64 Disp.Att. c.c. in quanto inapplicabili, mentre, ravvisando il rapporto di specialità così come prospettato, il comma 4, lett. f, dell’art. 5 continuerebbe invece a trovare applicazione per tutti gli altri casi oggetto di mediazione obbligatoria che si svolgono in camera di consiglio a norma degli artt.737 e segg. c.p.c.
Così hanno deciso i giudici di Matera, ma la decisione non è isolata perché parimente avevano già deciso il Tribunale di Padova e di Vasto, con decreto camerale rispettivamente del 24.02.2015 e del 04.05.2017.
Prima di valutare il merito della decisione in esame è bene ricordare che il rinnovellato art. 1129 c.c., prevede che l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure (ma sul punto il legislatore non è affatto chiaro) con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, nei casi in cui l’amministratore non abbia comunicato senza indugio all’assemblea la notifica di un atto di citazione o di altro provvedimento giudiziario che esorbiti dalle sue attribuzioni, non renda il conto della gestione oppure qualora incorra in gravi irregolarità. Spetta all’adito Tribunale, sempre in sede di volontaria giurisdizione, valutare la sussistenza di una delle fattispecie indicate dalla norma e procedere alla revoca con decisione discrezionale, qualora si dovesse accertarne anche una sola.
In ogni caso, l’intervento dei giudici è del tutto residuale rispetto alla primaria facoltà da parte dell’assemblea di procedere in ogni momento alla revoca dell’amministratore. I provvedimenti di volontaria giurisdizione, d’altro canto, hanno spesso una finalità di supplenza nella tutela di un interesse privato che il relativo titolare non è in grado di soddisfare. La ragione della revoca giudiziaria consiste appunto nella necessità di controllo sull’operato dell’organo gestorio, quando il singolo condomino non riesce a svolgerlo ed anche indipendentemente dal coinvolgimento dell’assemblea.
Così configurata la ratio del ricorso al giudice, sorge il problema se fare o meno precedere il relativo procedimento dall’obbligatoria mediazione, stante il presunto contrasto sul punto esistente tra quanto previsto dall’art. 5 del D.Lgs 28/10 ed invece il disposto dell’introdotto art. 71 quater disp. att. c.c.
Nessuna delle decisioni “pro mediazione”, ed in particolare quella dei giudici di Macerata , appare convincente e nessuna sembra cogliere nel segno , anche perché l’art. 64 disp.att. c.c., a bene vedere e nonostante l’infelice richiamo operato dall’art. 71 quater, disciplina di fatto solo la procedura da seguire - appunto quella camerale- per revocare giudizialmente l’amministratore. E’ una norma di carattere processuale che non può di per sé dare vita ad una “controversia condominiale” per sua “ violazione o errata applicazione”: quand’anche fosse violata o mal applicata si sarebbe in presenza di un mero errore procedurale.
In ogni caso, l’avere il legislatore previsto la forma del decreto camerale per il provvedimento di revoca ( vedi Cass. Sez, Un. 29.10.2004 n.20957) evidenzia il carattere strumentale del provvedimento stesso rispetto all’interesse dei condomini ad una corretta gestione, attribuendogli natura esclusivamente amministrativa, non decisionale e nemmeno definitivo, non avendo esso attitudine ad acquistare autorità di cosa giudicata sostanziale.
Trattasi di un provvedimento caratterizzato dall’eccezionalità e dall’urgenza che, sostituendosi addirittura alla volontà dell’assemblea, risponde all’esigenza dei condomini di ottenere una tutela veloce a salvaguardia di una gestione trasparente del proprio condominio, idoneo ad eliminare, attraverso una repentina interruzione del mandato instauratosi tra condomini e amministratore, la causa dei danni derivanti da anomalie e/o da inadempimenti nella gestione condominiale ( Cass. 18.01.2018 n.1237). E tutto ciò mal si concilia con l’obbligo di preventivo esperimento della mediazione, anche perché, una volta lamentata l’esistenza di uno dei presupposti che legittima la revoca, non sussiste né logica e né spazio per una eventuale mediazione con l’amministratore resosi responsabile di gravi irregolarità.
Ed ancora. Si è visto più sopra che il ricorso al Tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore è un procedimento di giurisdizione volontaria e quindi di natura non contenziosa in quanto si conclude con un provvedimento sostitutivo della volontà dell’assemblea e finalizzato alla rapida tutela dell’interesse del condomino alla corretta gestione condominiale.
Sia l’art. 5, comma 1, del D.Lgs n.28/10 e sia l’art, 71 quater, comma 1, disp.att.c.c. fanno riferimento alle controversie in materia di condominio, integrandosi e completandosi tra loro in modo che la seconda norma va a specificare il contenuto della prima. Entrambe trovano applicazione nei soli casi di controversie condominiali e ciò ne esclude l’applicazione nei procedimenti di revoca dell’amministratore, che di certo non ha natura contenzioso e che proprio per tale motivo rientra tra quelli di volontaria giurisdizione.
Difetta dunque il presupposto primario per sottoporre il procedimento di revoca al preventivo obbligatorio esperimento della mediazione, mancando l’insorgere di un contenzioso. Trattasi infatti di un procedimento camerale plurilaterale tipico nel quale l’intervento del giudice è diretto all’attività di gestione di interessi e non culmina in un provvedimento avente efficacia decisoria in quanto non incide su situazioni sostanziali di diritti e di status. Il relativo giudizio è breve ed informale, potendosi limitare il Collegio a sentire l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente: neppure è richiesto il patrocinio di un difensore esercente la professione forense ( Cass. 07.12.2011 n.26365).
A ciò aggiungasi, da ultimo, che le ragioni di urgenza sopra evidenziate, prima tra tutte quella di rimuovere la causa che arreca ( o ha arrecato) danno al condominio, inducono a fare rientrare il procedimento di revoca tra quelli di natura cautelare, tra quelli cioè per i quali lo stesso D.Lgs. 28/10 esclude l’obbligo della mediazione. L’urgenza, in buona sostanza, mal si concilia con i tempi della mediazione e con lo scopo che questa si prefigge di offrire alle parti la possibilità di trovare il giusto equilibrio tra le reciproche pretese. Il nuovo art. 1129 c.c. è sin troppo chiaro nell’elencare, pur a titolo esemplificativo, un’ampia casistica di gravi irregolarità in presenza delle quali solo al giudice spetta la discrezionalità di valutarne la loro capacità o meno di pregiudicare l’interesse non già del singolo ricorrente, ma dell’intera collettività condominiale. Senza tacere il fatto che, di fronte ad un amministratore che ometta di accendere il conto corrente condominiale o che ingeneri confusione tra il suo patrimonio e quello del condominio oppure disattenda l’esecuzione di un provvedimento giudiziario ( e così via per gli altri casi di grave irregolarità previsti dall’art, 1129 c.c), ogni tentativo di mediazione è destinato a naufragare.
Augusto Cirla, avvocato in Milano