Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Decoro architettonico


Sul decoro architettonico decide il giudice

La valutazione sul decoro architettonico e sul divieto di eseguire opere all’interno del proprio appartamento opere che vanno ad interessare, pregiudicandole, le parti comuni condominiali spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sufficientemente motivata .
Del pari dicasi per l’interpretazione del regolamento di condominio, quando non rilevi vizi logici e non riveli violazione de canoni ermeneutici.

Commento

Rientra nei poteri del giudice procedere all’interpretazione delle norme del regolamento di condominio, laddove il contenuto delle clausole non è sufficientemente chiaro oppure se, in quanto generico, non si addice facilmente al caso che in concreto si verifica.
Era accaduto che un condominio aveva citato in giudizio il singolo condomino per sentirlo condannare a rimuovere una pensilina ed una antenna satellitare da lui installate sui muri perimetrali della sua villetta a schiera. A giudizio del Condominio l’opera non solo andava a pregiudicare il decoro architettonico, ma anche, in spregio a quanto previsto nel regolamento del condominio, neppure era stata preventivamente autorizzata dall’assemblea.
Il primo grado di giudizio si era risolto con pieno successo per il Condominio, ma in sede di gravame i giudici sono stati di opinione contraria, sostenendo, in primo luogo, che i muri perimetrali, a differenza dei muri maestri, dovevano considerarsi appartenenti al proprietario di ogni singola villetta e che comunque né l’antenna satellitare e né la pensilina, quest’ultima peraltro di modeste dimensioni, sobria nella forma e di colorazione neutra così da ben adeguarsi alle linee architettoniche del complesso condominiale, potevano ritenersi lesive del decoro architettonico. Quanto invece alla necessità della preventiva autorizzazione dell’assemblea, la Corte d’Appello milanese ha escluso che ogni intervento sulle parti comuni eseguito dal condomino, quand’anche di minima entità, debba considerarsi illecito per il solo fatto di essere privo del consenso assembleare voluto dal regolamento di condominio, dovendo detto consenso richiedersi, stante anche il dettato dell’art. 1122 c.c., solo quando l’opera vada ad alterare le linee architettoniche o si rifletta negativamente sull’aspetto armonico dell’edificio.
Interpellata quindi la Suprema Corte da parte del Condominio soccombente, questa ha ritenuto ineccepibili e ben motivate le ragioni poste dai giudici di secondo grado a fondamento della decisione di riformare totalmente la sentenza resa dal Tribunale e su tale presupposto ha ribadito, in quanto già lo aveva fatto in precedenza ( ex multis Cass. 11.05.2011 n.10350), che sia le valutazioni operate dal giudice di merito sull’alterazione o meno del decoro architettonico e sia l’interpretazione dal medesimo fornita delle norme contenute nel regolamento condominiale sono insindacabili in sede di legittimità ( Cass. 07.07.2016 n.20248) .
La sentenza in esame, al di la della mera questione procedurale che senza dubbio merita precisa attenzione, offre però lo spunto per esaminare più approfonditamente le tematiche trattate, prima tra tutte quella riguardate l’applicazione degli artt. 1117 e segg. c.c. anche ai cosiddetti “ condomini orizzontali”, che invece nel caso in specie i giudici di secondo grado avevano escluso.
La Suprema Corte di legittimità, risolvendo un’analoga questione sorta prima dell’entrata in vigore della L. 220/12, già aveva avuto modo di affermare che proprio in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle singole proprietà..”, sussiste la condominialità non solo nel caso in cui le unità immobiliari siano realizzate verticalmente l’una sovrastante all’altra, ma anche quando le predette siano orizzontalmente poste in sequenza, come nel tipico caso delle villette c.d “ a schiera” (Cass. 18/09/2015,  n. 18344).
La legge n. 220/12, con la previsione di cui all’’art. 1117 bis, ha definitivamente sciolto ogni dubbio, affermando che “le disposizioni del presente capo ( capo II del Titolo VII ) si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117». E' con queste poche righe il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento, tra l’altro, il concetto di condominio orizzontale , estendendo quindi il concetto di condominio anche alle ipotesi in cui un complesso immobiliare sia realizzato ed organizzato in modo tale che, accanto alle unità abitative, quand’anche posizionate in modo orizzontale tra di loro, siano presenti delle parti comuni poste a servizio delle unità principali.
Non meno interessante il concetto di “muro maestro”, che nel caso in esame è stato giustamente tenuto distinto dal “muro perimetrale”. Sono “maestri “ quei muri che hanno la funzione di sostenere l’edificio e non si identificano solo con i muri perimetrali, ben potendo i muri maestri essere interni all’edificio stesso. Sono i muri portanti che sostengono i vari piani dell'edificio e possono essere perimetrali esterni quando guardano verso l'esterno e perimetrali interni quando si trovano in un ambiente chiuso, quale in un locale o nella gabbia delle scale.
Il muro maestro portante, poiché delimita di solito l'esterno dai singoli appartamenti, è condominiale per l'intonaco esterno e per la sua copertura (per esempio lastre di marmo o di pietra, ecc.), mentre è di proprietà esclusiva per tutta la superficie interna.
I muri maestri perimetrali sono obiettivamente destinati a dare utilità alle singole unità immobiliari a cui sono collegate materialmente, non occorrendo a tal fine l’attività dei singoli condomini: essi hanno infatti la funzione di sostegno e di confine, ma da essi il singolo condomino può trarre altre utilità pur nei limiti previsti dal citato art. 1102 c.c., ad esempio realizzando apertura di varchi, di finestre o appoggiandovi targhe e insegne, usi che se non ne alterano la destinazione e consentono il pari uso sono da ritenersi leciti.
Resta infine la tematiche delle antenne ricetrasmittenti e delle paraboliche, che né l’assemblea e né il regolamento da questa approvato possono vietarne l'installazione, ma solo disciplinare le modalità di uso della cosa comune.
Forte di questi principi ormai saldamente consolidati, il legislatore della riforma di cui alla L. 220/12 ha ritenuto di introdurre, nel già esistente corpo di norme che disciplinano il condominio, l’art. 1122 bis proprio per disciplinare gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva.
La nuova disposizione concede la possibilità al condomino di provvedere all’installazione di impianti per la ricezione radiotelevisiva ( le parabole) e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, avvalendosi delle parti comuni dell’edificio condominiale e senza necessità di ottenere il preventivo consenso da parte dell’assemblea, sulla falsariga di quanto disposto dall’art. 1102, primo comma, c.c., di cui la norma in commento costituisce ipotesi applicativa. L’intervento, che non richiede dunque il preventivo voto da parte dell’assemblea, deve però essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio possibile sia alle parti comuni dell’edificio e sia alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Resta sempre fermo il dovere di rispettare il decoro architettonico dell’edificio, limite questo che anche il nuovo legislatore tende più volte a confermare.
La presenza in condominio di un impianto centralizzato non impedisce dunque al singolo condomino di installarne uno proprio. Il principio aveva peraltro già trovato conferma in giurisprudenza, sul presupposto che la libertà di antenna trova tutela nell’art.21 della Costituzione, che garantisce la libera manifestazione del pensiero con ogni mezzo di diffusione. Se l’edificio dispone già di un’antenna centralizzata, nulla vieta al condomino, in quanto portatore di un diritto primario all’informazione, di posizionarne una propria nel suo appartamento o di occupare con l’antenna parti comuni dell’edificio o addirittura il balcone del vicino, purché vi sia una concreta situazione di necessità e non certo per tenere libero il proprio.
Di conseguenza solo un regolamento condominiale di natura contrattuale può limitare tale facoltà perché i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini (Cass.14.12.2007 n. 26468).
Il diritto all'installazione di antenne ed accessori - sia esso configurabile come diritto soggettivo autonomo che come facoltà compresa nel diritto primario all'informazione e diretta alla attuazione di questo (art. 21, Cost.) - è dunque limitato soltanto dal pari diritto di altro condomino o di altro coabitante nello stabile .
Al di fuori di tali ipotesi, una delibera che vieti l'installazione deve essere considerata nulla, con la conseguenza che il condomino leso può fare accertare il proprio diritto all'installazione stessa anche oltre i termini previsti dall'art. 1137 cod. civ.
Augusto Cirla, avvocato in Milano