Raccolta Sentenze - Compravendita
Liti e azioni legali


A chi competono le spese straordinaria a cavallo del rogito notarile

L’obbligo di partecipare alle spese condominiali per lavori di natura straordinaria sulle parti comuni sorge alla data di approvazione della delibera assembleare che ne ha disposto l’esecuzione, avendo detta delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Tale momento vale anche nei rapporti tra venditore ed acquirente, fatti salvi naturalmente eventuali diversi accordi da loro raggiunti.
Corte di Cassazione, sentenza del 22 giugno 2017 n. 15547

Commento

Il condomino che delibera di fare eseguire gli interventi straordinari sull’edificio condominiale è tenuto poi a sopportarne la spesa, anche se, al momento del pagamento, non è più condomino perché nel contempo ha venduto a terzi la sua unità immobiliare. A nulla rileva il fatto che gli stati di ripartizione delle spese inerenti gli interventi eseguiti siano avvenuti dopo la vendita perché tale circostanza può solo impedire semmai la possibilità di emettere nei suoi confronti, su istanza del Condominio, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui all’art.63, comma 1, disp. att. c.c..
In tal senso si è espressa la Suprema Corte di Cassazione con ordinanza 22 giugno 2017 n.15547, respingendo il ricorso proposto da un condomino avverso la sentenza pronunciata dai giudici d’Appello che, nel confermare peraltro quanto già avevano deciso i giudici di primo grado, aveva dichiarato la piena legittimazione passiva di un condomino a rispondere della domanda avanzata dal Condomino nei suoi confronti di pagamento delle spese inerenti a lavori straordinari deliberati dall’assemblea prima che procedesse a vendere il suo appartamento.
Era successo che detto condomino, ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo di pagamento da parte del Condominio, vi aveva subito proposto opposizione sul presupposto che il credito ingiunto riguardava spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria eseguite dopo la vendita da parte sua dell’immobile ed anche ripartite quando lui già non era più condomino.
La Corte, ricalcando un ormai consolidato proprio orientamento ( cfr. cass. 7395/17; Cass. 24654/10), ha colto l’occasione per evidenziare, in primo luogo, che il condomino, una volta ceduto il proprio immobile, perde tale sua qualità e, di conseguenza, anche la possibilità di partecipare, e soprattutto di votare, alle assemblee, di talché neppure è legittimato ad impugnare le delibere assunte, se non attraverso il suo avente causa. Il pagamento delle spese da lui ancora dovute può pertanto essergli richiesto solo in sede di processo di cognizione oppure con una ingiunzione ordinaria.
In tale contesto ha fermato il momento utile per individuare il legittimato al pagamento a quello della delibera dell’esecuzione dei lavori straordinari e non già a quello del pagamento: se la vendita è intervenuta dopo l’assunzione della delibere delle opere straordinarie, il debito resta in carico al venditore, altrimenti è l’acquirente a doverne rispondere, restando il condominio totalmente estraneo ai diversi accordi eventualmente intervenuti tra le parti. Infatti, la clausola inserita nell'atto di compravendita con cui il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse o ad interventi deliberati prima della cessione del bene ha efficacia esclusivamente tra le parti contraenti. Nulla impedisce all'amministratore di rivolgersi comunque all'acquirente per il pagamento di tali spese, salvo sempre il diritto di quest'ultimo di spiegare specifica azione di rivalsa nei confronti del proprio venditore per vedersi restituito ciò che abbia eventualmente pagato per tali titoli. L'obbligo del cessionario dell'unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale; ma il meccanismo del subentro dell'acquirente nei debiti condominiali del suo dante causa opera unicamente nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente, proprio per la natura personale (e non reale) delle rispettive obbligazioni.
I Supremi giudici di legittimità si sono per il vero spesso interrogati sull’ individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali per interventi straordinari nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere. Le risposte non sono state conformi, giungendo anche a sostenere che le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. A ciò segue che, nel caso di vendita di una unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime del condominio, al contributo delle spese per la conservazione straordinaria è tenuto chi è condomino al momento in cui si rende necessario eseguire i lavori per la conservazione. D’altra parte, dalla esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, in considerazione della relazione strumentale, un corrispondente incremento di valore della sua stessa unità immobiliare (cfr. Cass.n.6323/13; Cass. n. 120134/04).
Si è via via cambiato orientamento, sino a giungere ad affermare che, nel caso di alienazione di un appartamento, l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali straordinarie sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse (Cass. 22034/08 ) e che tenuto al pagamento dei tributi è dunque il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata ( Cass. n.24654/10) .
I giudici di legittimità hanno posto, a base del proprio ragionamento, la considerazione che nel caso di opere di manutenzione straordinaria (o anche di innovazioni) la delibera assembleare che le disponga ha natura costitutiva ed è quindi direttamente impegnativa per i condomini che la adottano. Così non avviene nel caso degli interventi di manutenzione ordinaria, per i quali peraltro nemmeno è prevista la necessità della preventiva delibera da parte dell'assemblea. È dunque diversa la natura della delibera assembleare con riguardo alle due specie di opere e alla diversa portata dell'impegno che ne deriva per i condomini che adottano la delibera stessa.
Ove poi l'acquirente si veda costretto a pagare al condominio la spesa in questione in forza del vincolo di solidarietà passiva previsto dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (per cui chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, intendendosi per tali il periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare.), egli ha il diritto di richiedere al suo dante causa il rimborso della somma da lui pagata.
Quanto al contenuto della delibera, ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, è giuridicamente rilevante solo quella con la quale detti interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non assumendo rilievo l’adozione di una delibera meramente preparatoria o interlocutoria ( cosiddetta “programmatica”) che, come tale, non sia in grado di impegnare il Condominio e che non assuma pertanto carattere vincolante e definitivo per l’approvazione della relativa obbligazione ( Trib.Milano n.27/16)
Non vi è alcuna norma che definisca le due fattispecie di spese ordinarie e straordinarie. Per correttamente distinguerle occorre aver riguardo alla specifica funzione ed al differente fondamento delle diverse spese condominiali.
I giudici nomofilattici hanno comunque fornito una definizione delle due tipologie di manutenzione, affermando che l’'ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori "nel senso di periodica". Per ordinaria manutenzione si intendono gli interventi che si ripetono normalmente e che è necessario effettuare periodicamente ai fini della conservazione e del buon andamento del bene. Per straordinaria manutenzione si intendono quegli interventi aventi carattere di eccezionalità resi necessari a seguito di eventi imprevisti quali quelli determinati da caso fortuito e forza maggiore (Cass. n. 28679/11).
Ai sensi dell'art. 1135, n. 4, c.c. tali spese, oltre che essere precedute dall’obbligatoria costituzione di un apposito fondo, devono sempre essere deliberate dall'assemblea condominiale, non potendo l'amministratore ordinare lavori di manutenzione straordinaria di sua sponte, se non nei soli eccezionali casi in cui gli stessi rivestano carattere d'urgenza, ma in questo caso lo stesso dovrà riferirne nella prima assemblea, ai sensi dell'art. 1135, ultimo comma, c.c.
Si tenga peraltro presente che, con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, effettuate dall'amministratore del condominio senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve sempre ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera comune riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. ( Cass. n.10865/16).
Può dunque concludersi, in applicazione del principio dettato dalla sentenza in esame, che il venditore risponde di tutte le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite in tempi successivi.
Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto.
Augusto Cirla, avvocato in Milano