Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


Il verbale e l'ordine del giorno devono essere chiari e precisi

Ai fini della verifica della sussistenza delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c, dal verbale devono sempre evincersi, sotto pena di annullabilità delle delibere assunte, i nominativi dei condomini assenzienti, di quelli dissenzienti e degli astenuti, nonché i valori delle rispettive quote millesimali.
L’ordine del giorno dell’assemblea deve porre in grado il condominio di comprendere esattamente il tenore e l'importanza degli argomenti che saranno poi discussi.

Commento

Il metodo collegiale raffigura un procedimento che si sviluppa attraverso fasi distinte, configurate dallo svolgimento di diverse attività, tutte necessarie ai fini della validità dell’atto finale consistente nella delibera che l’assemblea andrà ad assumere, dalla comunicazione dell’avviso di convocazione, all’ordine del giorno, alla votazione e, da ultimo, alla verbalizzazione.
La redazione del verbale costituisce infatti una delle prescrizione di forma che devono essere osservate , che si pone quindi sullo stesso piano delle altre formalità richieste dal procedimento alla cui inosservanza consegue l’annullabilità della delibera. È dal verbale che deve evincersi l'avvenuta corretta convocazione di tutti i condomini, la loro partecipazione di persona o per delega, l'avvenuta discussione sui vari argomenti posti all'ordine del giorno e, non da ultimo, il voto da loro espresso, con l'esatta indicazione, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso, del nominativo dei condomini che si sono espressi a favore della delibera, di quelli che invece hanno votato contro oppure che si sono astenuti. Il verbale è dunque il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento della attività che la legge pretende che l'assemblea di fatto svolga.
Il principio , peraltro già consolidato in giurisprudenza ( cfr. ex multis cass. 23903/16, cass. 20706/15), è stato confermato anche dalla Corte d’Appello di Lecce con sentenza n.106 del 20.03.2017, secondo la quale è annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative all’individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti o astenuti ovvero al valore millesimale delle rispettive quote.
Al vaglio dei Giudici del gravame era stata sottoposta la decisione del Tribunale di Taranto, che aveva respinto l’impugnazione proposta da alcuni condomini avverso le delibere assunte dal Condominio perché asseritamente ritenute annullabili in quanto riguardanti argomenti non adeguatamente formulati nell’ordine del giorno e comunque mancanti dell’indicazione del nominativo dei condomini che le avevano favorevolmente deliberate: alcune, addirittura , riguardavano tematiche discusse nel quadro delle “varie ed eventuali”, quale appunto quella di modifica delle tabelle millesimali.
Secondo i giudici di prime cure, tutto si era svolto regolarmente , nel senso che l’ordine del giorno appariva sufficientemente dettagliato, ogni delibera appariva supportata dall’indicazione dei condomini che l’avevano assunta e, infine, sulla premessa che tra le “varie ed eventuali “ i condomini potevano discutere questioni riguardanti le parti comuni, questi si erano limitati a richiedere la consultazione di un tecnico e nulla avevano deliberato cirla la modifica delle tabelle millesimali .
La Corte d’Appello leccese è stata di diverso avviso, seppure discostandosi parzialmente dalla decisione di primo grado, confermandola infatti nel capo riguardante l’adeguatezza dell’ordine del giorno e riformandola totalmente invece sugli altri due capi.
La sentenza in esame offre lo spunto per soffermarsi sui presupposti formali che caratterizzano la validità delle delibere condominiali.
Quanto all’ordine del giorno, in esso devono essere elencati tutti gli argomenti da trattare in modo tale da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare all'adunanza e sia agli eventuali rilievi o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
Ciò significa che per la partecipazione informata dei condomini all'assemblea - e quindi per la conseguente validità della delibera adottata - è sufficiente che gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere ritenuti comprensibili. L’obbligo di preventiva informazione dei condomini risponde ad esigenze di comprensione e non si riduce ad un mero rigore formale, talché non consente l’inserimento nell’ordine del giorno – a pena di invalidità delle delibere – di una generica indicazione dell’oggetto della tematica da trattare.
E’ dunque necessario, ai fini della validità dell’ordine del giorno, che in esso siano specificati, seppure con buona sintesi, tutti gli argomenti da trattare, così da permettere al singolo condomino di comprenderli esattamente nei loro termini essenziali e di potere scientemente esprimere il proprio voto in assemblea.
Non vi è dubbio che l'omessa o incompleta indicazione dell'ordine del giorno rientra tra quei vizi attinenti il regolare procedimento di formazione di convocazione ed informazione dei condomini.
La mancata indicazione invece del nome dei condomini assenzienti e dissenzienti, con i relativi millesimi, comporta l’annullabilità della delibera, in quanto tale omissione impedisce, in primo luogo, il controllo sulla sussistenza delle maggioranze richieste dalla legge, non potendosi peraltro attribuirsi efficacia sanante alla contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito alcun onere a pena di decadenza. A ciò aggiungasi che tale individuazione rappresenta l’unico mezzo per consentire agli assenti di conosce coloro ai quali è riservato il potere di impugnazione, nonché di rilevare situazioni di eventuale conflitto di interessi.
Il verbale dell'assemblea condominiale, d’altro canto, rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.
Non possono pertanto ammettersi formule del tipo "l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato" oppure “ la delibera è approvata ad evidente maggioranza dei presenti”
Si tenga tuttavia presente che, dovendo il verbale attastare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità delle delibere assunte in quanto a tale incompletezza ben si può porre rimedio anche con un controllo aliunde delle regolarità del procedimento e delle deliberazioni adottate ( Cass. 18754/16).
Ed ancora: è pienamente valida la deliberazione condominiale nell'ipotesi in cui, in sede di costituzione dell'assemblea, siano stati analiticamente indicati a verbale i nominativi di tutti i partecipanti all'assemblea, per delega e di persona, con le rispettive quote millesimali, e sia stata, poi, verbalizzata l'approvazione della delibera impugnata con il voto favorevole di tutti i partecipanti, con la sola indicazione del nominativo dei condomini dissenzienti o astenuti ( e relativi millesimi) , perché ciò è sufficiente a consentire il controllo della regolarità della deliberazione assunta.
Quanto infine alla voce “varie ed eventuali”, è abitudine inserirla nell’ordine del giorno, a conclusione degli argomenti ivi elencati.. Trattasi di una voce priva di contenuto negoziale che non consente di discutere di un preciso argomento e che pertanto deve limitarsi a semplici comunicazioni che l'amministratore o i condomini intendono fare all'assemblea a scopo informativo, senza che su di esse sia possibile assumere qualsivoglia delibera. Sugli argomenti trattati nella voce “varie ed eventuali” i partecipanti all'assemblea possono limitarsi a discutere su di essi ed a proporre semmai la convocazione di apposita assemblea, previa opportuna informativa a tutti i condomini.
In tale voce non è pertanto i possibile riportare argomenti nuovi ,voce che ha ben altro significato e finalità, riferendosi infatti a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore, e così via. Essa non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini. Le delibere assunte in virtù di tale generica voce devono considerarsi, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c .
Così ha infatti deciso la Corte d’Appello nel caso in esame, dove ha ritenuto viziata la decisone assunta dai condomini di consultare un tecnico per procedere poi, sebbene previa assunzione di altra specifica delibera, alla revisione delle tabelle millesimali.
Va da ultimo ricordato che la deliberazione su un punto non inserito all'ordine del giorno non è contestabile dal condomino che, pur essendo dissenziente, abbia espresso un giudizio di merito sull'argomento, senza fermarsi alla contestazione formale della irregolarità.
Augusto Cirla, avvocato in Milano