Raccolta Sentenze - Compravendita
Liti e azioni legali


Il pagamento dei contributi ordinari tra venditore e acquirente

L’acquirente di un immobile in condominio è tenuto, solidalmente con il condomino alienante , al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto e a quello precedente, anche nel caso in cui l’acquisto avvenga a seguito di decreto di trasferimento nell’ambito di una procedura esecutiva.
Tribunale di Parma sentenza n. 1386 del 11 ottobre 2017

Commento

L’aver acquistato un immobile nell’ambito di un procedura esecutiva non esonera il nuovo condomino dal concorrere con il venditore esecutato alle spese condominiali maturate per l’anno in cui è stato emesso il decreto di trasferimento del bene e per l’anno immediatamente precedente. Il principio dettato dall’art. 63 disp. att. c.c. trova infatti applicazione anche in tali casi, dove ben difficilmente l’acquirente riuscirà a rivalersi nei confronti della procedura per il pagamenti di quanto sborsato al Condominio.
Ogni diversa delibera assunta dall’assemblea deve ritenersi nulla perché modificativa dei criteri di riparto previsti dalla legge e dunque impugnabile anche oltre lo scadere dei termini previsti dall’art. 1137 c.c.
Lo ha affermato il Tribunale di Parma con sentenza n. 1386 del 11 ottobre 2017, a conclusione di un giudizio che aveva visto il nuovo acquirente di un appartamento sito in un complesso condominiale impugnare le delibera con cui l’assemblea del condominio gli aveva addebitato, in violazione del citato art. 63 disp. att. c.c., anche gli oneri relativi alla gestione ancor più precedente al tipico biennio.
Assumeva infatti l’impugnate di avere acquistato l’immobile nel corso della gestione 2010/2011 e di ritenere dunque legittima la pretesa creditoria avanzata dal Condominio unicamente per le spese riguardanti la predetta gestione e quella immediatamente precedente del 2009/2011, respingendo invece ogni addebito per la gestione 2008/2009.
Si era costituito in giudizio il Condomino eccependo, in primo luogo, l’improcedibilità dell’impugnazione in quanto il relativo atto era pervenuto all’amministratore oltre i termini di gg.30 previsti dall’art. 1137 c.c.: e ciò sul presupposto che la delibera assunta doveva ritenersi semplicemente annullabile.
Il giudice di Parma è stato di diverso ed ha invece ritenuto che detta delibera fosse colpita dalla più grave sanzione della nullità e pertanto impugnabile in ogni tempo.
Il ragionamento operato dal giudice di merito convince e va senz’altro condiviso. A differenza infatti di quanto accade nell’istituto della comunione, dove l’art. 1104 c.c. estende al cessionario una responsabilità solidale con il cedente in ordine al pagamento di eventuali spese relative alla gestione od alla conservazione della cosa comune a prescindere dal momento in cui il debito è venuta a giuridica esistenza, l’art. 63 delle Disp. Att. c.c. la estende invece agli gli oneri non pagati inerenti la gestione in cui l’immobile è stato acquistato e quella precedente. Trattasi di una norma dichiarata inderogabile dal successivo art. 72 e per di più speciale rispetto al richiamato art. 1104 c.c. , talché quest’ultimo non può trovare ingresso nella normativa dettata in tema di condominio.
La giurisprudenza formatasi in tema di modifica dei criteri di riparto delle spese condominiali, d’altro canto, è ormai da tempo consolidata (cfr. Cass. n.7708/07) nel ritenere nulla la delibera con cui l’assemblea, travalicando i propri poteri, vada a cambiare i criteri dettati dalla legge ovvero quelli convenzionalmente stabiliti da tutti i condomini.
La violazione dell’art. 63 disp. att. c.c., laddove il condominio vada ad addebitare all’acquirente dell’immobile altre annualità rispetto a quelle ivi previste, comporta pertanto la nullità della delibera assunta dall’assemblea del condominio e, come tale, la sua impugnabilità in ogni tempo da parte anche del singolo condomino, quand’anche l’acquisto derivi dal decreto di trasferimento nell’ambito di una procedura esecutiva.
Dalla norma in esame si desume che il cedente risponde nei confronti del condominio per tutte le spese maturate sino al giorno della vendita dell'immobile, mentre il cessionario risponde per quelle maturate successivamente alla vendita in via esclusiva e per le spese deliberate ed approvate nei due precedenti esercizi di gestione in via solidale con il cedente. In tale norma si è intravisto un parziale annacquamento del principio della realità dell'obbligazione condominiale definita quale obbligazione propter rem, dal momento che nei rapporti interni tra alienante ed acquirente vige il principio di personalità dell'obbligazione e che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino: qualora l'acquirente sia stato chiamato a rispondere per passività pregresse, egli potrà rivalersi nei confronti del suo dante causa avendo adempiuto, al pari di un qualsivoglia fideiussore obbligato al pagamento verso il condominio terzo in virtù del vincolo di solidarietà prevista dalla legge, ad un debito altrui.
È questo il c.d. principio dell'ambulatorietà passiva in virtù del quale l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ultimi.
Il precetto normativo deriva dalla natura propter rem dell'obbligo di contribuire alle spese relative alle cose ai servizi comuni. Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato: di conseguenza non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, in quanto tale norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (Cass. n. 23345/08).
Per costante giurisprudenza l'acquirente di appartamento condominiale è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all'acquisto (quale deve considerarsi la decisione presa alla unanimità dai condomini, mediante sottoscrizione di un foglio fatto circolare tra gli stessi) sia perché al successore a titolo particolare di uno dei contraenti sono trasferiti non solo tutti i diritti derivanti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, ob rem ed in favore dei terzi, sia perché l'obbligo di pagamento delle spese in questione grava su ciascun condomino, ai sensi degli artt. 1104 e 1123 ss. c.c., per il solo fatto di avere in atto una quota di proprietà ed anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, si estende, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest'ultimo e non ancora da lui versate al momento dell'alienazione.
Tuttavia in materia di riscossione dei contributi condominiali, il criterio di riparto temporale dell'onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell'appartamento in condominio non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi: è stato perciò affermato che compete al vecchio proprietario il pagamento degli oneri condominiali di molto precedenti ( oltre l’anno in corso e quello precedente) alla stipula del contratto di compravendita, dovendo in simili ipotesi escludersi la solidarietà passiva dell'acquirente ( (Cass. n. 23682/11).
Di conseguenza, il condomino che trasferisca la porzione di immobile di sua proprietà esclusiva non è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio erogate successivamente alla vendita, derivando l'obbligo di pagamento dei suddetti contributi dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione ordinaria , e non già dalla preventiva approvazione della spesa e dalla relativa ripartizione.
Da ultimo, il nuovo ultimo comma dell'art. 63, così come novellato dalla L. 220/12, stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Per far cessare ogni propria responsabilità con riguardo alla corresponsione di contributi ex art. 1123 c.c. sorti successivamente alla cessione del diritto dominicale sulla unità immobiliare oggetto di compravendita, l'alienante dovrà pertanto comunicare all'amministratore la copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto.
Augusto Cirla, avvocato in Milano