Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Liti e azioni legali


In una causa legale il condòmino può agire insieme all'amministratore

Sussiste l’interesse ad agire o a resistere del singolo condomino – e quindi la facoltà di affiancarsi all’amministratore per fare valere in sede processuale le ragioni del condominio – ogniqualvolta la contesa coinvolga la consistenza dei beni comuni.
La regola della rappresentanza di cui all’art. 1131 c.c. ha il fine di agevolare l’instaurazione del contraddittorio, dal lato attivo e passivo, e va letta dunque alla luce del predominante potere dell’assemblea nella vita del condominio e della titolarità dei diritti controversi.

Commento

Il singolo condomino può intervenire nel giudizio promosso dal Condomino oppure in quello in cui questi resiste alla domanda proposta nei suoi confronti da un condomino o da un terzo, quand’anche in essi l’ente condominiale sia già rappresentato dal proprio amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c. o perché a ciò autorizzato dall’assemblea. Così ha stabilito la Suprema Corte a Sezioni Unite con la sentenza in esame, ritenendo sussistere il diritto del singolo condomino di interporre ricorso incidentale tardivo avverso un punto della sentenza impugnata che aveva visto il Condominio soccombente, quand’anche egli fosse rimasto estraneo ad entrambe i gradi di merito.
Era invero ormai consolidato il principio per cui il singolo condomino ben può proporre impugnazione avverso la sentenza di condanna del Condominio, a nulla rilevando il fatto che quest’ultimo vi abbia rinunciato: ciò sul presupposto che il suo diritto si estende su tutte le cose comuni nella loro interezza. In tal caso, neppure è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini non appellanti, senza che questo determini per quest’ultimi il passaggio in giudicato della sentenza da loro non impugnata.
Tale principio era stato però messo in dubbio dalla pronuncia delle Sezioni Unite n.19663 del 2014 che, chiamata a pronunciarsi sulla legittimazione ad agire del singolo condomino in tema di indennizzo ex L. 89/2001 in una controversia che aveva visto partecipe il solo Condominio, si era espressa in senso negativo, affermando appunto sussistere la sola legittimazione del Condominio, se ed in quanto autorizzato dall’assemblea dei condomini.
La pronuncia sembrava invero spingersi verso una configurabilità in capo al Condominio di una soggettività giuridica autonoma, quale “centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri cui corrisponde una piena capacità processuale”. Nel contempo però prendeva atto che anche la riforma di cui alla L.220/12, sebbene contenente elementi da cui far discendere una pur attenuta personalità giuridica del Condominio, ne aveva escluso il riconoscimento in capo all’ente. Non si asteneva quindi dall’ammettere il diritto di agire dei singoli condomini a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l’edificio condominiale e ad escluderlo invece per quelle controversie aventi ad oggetto la mera gestione del bene comune in quanto intese a soddisfare soltanto esigenze collettive dei partecipanti al Condominio e non del singolo.
A ben vedere la citata pronuncia n. 19663/14, negando al singolo condomino la possibilità di agire per “l’equa ripartizione” ed ammettendola per il solo Condominio, aveva dettato un principio destinato a valere per la sola particolare situazione giuridica esaminata ( conseguimento dell’indennizzo ex L.89/2001 per la durata irragionevole del giudizio), sposando per il resto la c.d. ” impostazione tradizionale” secondo cui al Condominio spetta di agire e di resistere tramite il proprio amministratore pro tempore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea, mentre compete al singolo condomino la autonoma legittimazione solo per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.
Sussistendo comunque dubbio sulla legittimità dell’intervento operato dal singolo condomino nel giudizio, la questione è stata rimessa avanti le Sezioni Unite che si è pronunciata con la massima in epigrafe.
(Il recente intervento delle Sezioni Unite). Una volta esclusa l’esistenza in capo al Condominio di qualsivoglia capacità giuridica e visti i poteri conferito per legge all’amministratore, non può certo escludersi, in astratto, la possibilità per i singoli condomini di agire o di resistere autonomamente per tutelare un proprio diritto su beni comuni, quali comproprietari pro quota di essi: è invero “ il diritto dell’amministratore – evidenzia la sentenza in esame richiamandosi a pronunce più remote – che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari e insidiati da azioni illegittime di altri condomini o da terzi” e non l’inverso. A ben vedere non c’è, nel nostro ordinamento, una precisa norma che investa in modo esclusivo l’amministratore del potere di salvaguardare le parti comuni, anzi in taluni casi, come in quelli previsti dall’art. 1117 quater c.c. diretto a disciplinare le conseguenze di attività poste in essere dal condomino che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni, è addirittura espressamente concesso al singolo condomino, anche in via autonoma rispetto all’amministratore, di attivarsi per impedire il protrarsi della violazione.
La nuova pronuncia delle Sezioni Unite non manca di sottolineare il ruolo primario già riconosciuto ai condomini in tema di legittimazione processuale della’amministratore, allorquando era stato affermato (Cass. Sez.Un. n.18331/2010 e n. 18332/2010) che “l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.
L’art. 1131 c.c., invero, ha la sola funzione di permettere alla controparte del Condominio di notificare più facilmente l’atto introduttivo del giudizio, individuando nell’amministratore il soggetto legittimato a riceverlo.
A supporto della massima rilevanza processuale riservata ai singoli condomini ed a conferma del mero compito facilitativo del contraddittorio assegnato all’art. 1131 c.c. e del predominante potere dell’assemblea sulla base della titolarità dei diritti controversi, la sentenza in commento riporta una serie di casistiche in cui si è resa addirittura necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ( Cass. Sez.Un. n.25454/2013; Cass.6649/2017), appunto perché le controversie avevano ad oggetto l’accertamento della natura condominale di un bene messa in discussione invece da altri soggetti. E se è prevista l’ipotesi che i condomini possano essere chiamati in giudizio in quanto litisconsortili necessari, non si può negare l’interesse del singolo condomino ad affiancarsi all’amministratore per fare valere in giudizio le ragioni del Condominio quando la controversia abbia ad oggetto un bene comune.
Sulla base di tali richiami è stata pertanto ritenuto legittimo l’intervento operato nel caso in specie dal singolo condomino con ricorso incidentale tardivo, ferme naturalmente tutte le preclusioni processuali maturate nei suoi confronti e conseguenti alla sua mancata costituzione in entrambe le fasi di merito del giudizio.
Le Sezioni Unite confermano dunque che allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardano diritti afferenti al regime della proprietà e a diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, sussiste la legittimazione alternativa del singolo condomino.
Avv. Augusto Cirla