Raccolta Sentenze - Compravendita
Pratiche notarili


Più cautele prima di comprar casa, esaminare bene i documenti

Corte di Cassazione, Civile, Sent. Sez. U Num. 8230 Anno 2019 Data pubblicazione: 22/03/2019

Commento

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8230/2019 a Sezioni Unite, si è pronunciata definitivamente, al fine di superare il contrasto che esisteva all'interno delle sue stesse Sezioni, in merito alla nullità degli atti notarili di trasferimento della proprietà immobiliare.
Vi erano infatti pronunce che ritenevano che si dovesse dare peso unicamente alla nullità formale, dovuta alla mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo edilizio; mentre altre ritenevano che la norma si rifacesse in realtà ad una nullità sostanziale, con riferimento cioè alla regolarità edilizia - urbanistica della costruzione.
Ora, con la citata sentenza, la S.C., ha ribadito che "la regolarità urbanistica" del bene è estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello scambio "cosa contro prezzo".
La mancanza di dichiarazione circa il titolo edilizio o una indicazione falsa dello stesso condurranno quindi alla nullità dell'atto notarile, a prescindere dalla conformità o meno della costruzione al titolo edilizio.
Il promissario acquirente di immobili dovrà quindi porre la massima attenzione e cautela, ancor prima della stipula dell'atto notarile, svolgendo le indagini più opportune e approfondite per valutare sia la sussistenza del titolo edilizio, sia le eventuali irregolarità urbanistiche del bene.
Infatti mentre la nullità del contratto è prevista per il solo caso della mancanza nel rogito degli estremi del titolo abilitativo (o la sua falsità), la S.C. ricorda come, in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo indicato nell'atto e la costruzione, l'acquirente non sarà esposto all'azione di nullità, con la conseguente perdita della proprietà dell'immobile, ma potrebbe incorrere nelle sanzioni previste dalla normativa edilizia - urbanistica; sanzioni che possono giungere addirittura alla demolizione del fabbricato qualora costruito in totale difformità rispetto al titolo o con variazioni essenziali (come precisato anche dalla giurisprudenza amministrativa - v. Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017).
Avv. Alessandro Re